一,、湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

（一）制訂背景

2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布,，文件指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。

2015年1月,，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》,，正式從中央層面開啟了我國農(nóng)村土地制度改革的大幕。2015年2月27日,，全國人大常委會(huì)通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，標(biāo)志著“三塊地”改革試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的實(shí)施階段,。農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度這“三塊地”改革相互依存，需要同步推進(jìn),。做好了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革,，將為另兩塊地的改革帶來強(qiáng)大的外部推動(dòng)力量。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以同國有建設(shè)用地一樣直接進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化的有償使用,，真正實(shí)現(xiàn)同城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的統(tǒng)一市場(chǎng)、同地同權(quán),。

根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號(hào)）,、《轉(zhuǎn)發(fā)<國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知>的通知》（湘國土資辦發(fā)[2017]163號(hào)）、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號(hào)）的要求,，各縣市國土資源部門要按照《通知》要求,，有條件和有市場(chǎng)需求的地方，�,。▍^(qū),、市）國土資源主管部門應(yīng)抓緊研究部署開展集體土地基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作。

2020年1月1日,，新的《土地管理法》施行,。明確“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè),、商業(yè)等經(jīng)營性用途,，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓,、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用,，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址,、面積,、動(dòng)工期限、使用期限,、土地用途,、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)�,！�

制訂實(shí)施集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),，有利于完善自然資源政府公示價(jià)格體系，有利于充分發(fā)揮政府的控制和導(dǎo)向作用,，引導(dǎo)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，有利于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的開展。

（二）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)定義

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)定義：對(duì)平均開發(fā)利用條件下,，不同級(jí)別或不同均值地域的集體建設(shè)用地,，按商服,、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估,，并由政府確定的,，某一估價(jià)期日設(shè)定年期內(nèi)土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

（三）成果主要內(nèi)容

1.評(píng)估范圍

根據(jù)市自然資源管理部門的監(jiān)管服務(wù)需求,，本次湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍為市區(qū)全域（扣除城市建成區(qū)外）范圍內(nèi)集體建設(shè)用地,，總面積約75.11平方公里。

2.土地定級(jí)

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法,，按照商服用地,、工業(yè)用地、住宅用地三大類用途進(jìn)行綜合定級(jí),，分別劃分五個(gè)土地級(jí)別,。

3.集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的內(nèi)涵界定

具體內(nèi)涵包括以下幾個(gè)方面：

1.土地用途：分為商服用地、工業(yè)用地,、住宅用地三大類,。

2.權(quán)利狀況：完整集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，無他項(xiàng)權(quán)利限制,。

3.使用年期：商服用地40年,，工業(yè)用地50年，住宅用地70年,。

4.開發(fā)程度：達(dá)到“三通一平”（通路,、通電、通上水及土地平整）,。

5.容積率：商服用地一級(jí)1.8,，二級(jí)1.6，三級(jí)1.4,，四級(jí)1.2,，五級(jí)1.0。工業(yè)用地1.0,。住宅用地一級(jí)2.0，二級(jí)1.8,，三級(jí)1.6,，四級(jí)1.4，五級(jí)1.2,。

6.估價(jià)基準(zhǔn)日：2020年6月30日,。

4.集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果在定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，分別對(duì)商服用地,、工業(yè)用地,、住宅用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估,。其中，商服用地最高地面價(jià)2284元/平方米,，最低583元/平方米,；工業(yè)用地最高地面價(jià)446元/平方米，最低288元/平方米,，住宅用地最高地面價(jià)1826元/平方米,，最低539元/平方米�,？傮w上湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在空間上對(duì)接,，價(jià)格上相互銜接，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格平衡,，符合湘潭市區(qū)客觀實(shí)際,。

5.宗地地價(jià)修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實(shí)際情況，分別建立商服用地,、工業(yè)用地,、住宅用地宗地地價(jià)修正體系。

（四）成果應(yīng)用

1.強(qiáng)化市政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,，促進(jìn)土地資源合理配置,。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)作為城鄉(xiāng)地價(jià)體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用,、宏觀調(diào)控的重要手段,，有利于為政府制定集體建設(shè)用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)管理,、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件,。

2.引導(dǎo)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價(jià)值參考,。政府制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),，統(tǒng)籌考慮集體建設(shè)用地價(jià)格水平，能更好地指導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn),，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓,、出租提供參考基礎(chǔ)。

3.為改革完善農(nóng)村宅基地制度提供支持,。中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》,，該意見明確規(guī)定要改革完善農(nóng)村宅基地制度,，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。宅基地有償退出制度的重點(diǎn)是自愿,、有償,，必須是農(nóng)民自愿退出,，且集體經(jīng)濟(jì)組織或政府要給予一定的補(bǔ)償。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)將為農(nóng)村宅基地的有償退出提供價(jià)格指導(dǎo),。

二,、湘潭市城區(qū)國有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)

（一）制訂背景

根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào))和《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2020〕23號(hào))要求，為加快完善以基準(zhǔn)地價(jià),、標(biāo)定地價(jià)為核心的公示地價(jià)體系,，支撐城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化建設(shè)，我市啟動(dòng)并完成了中心城區(qū)標(biāo)定地價(jià)制定工作,。

（二）標(biāo)定地價(jià)的定義

標(biāo)定地價(jià):是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的具體宗地,，在正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下,，在一定使用年期內(nèi),，某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。

標(biāo)定區(qū)域:是指土地級(jí)別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定的,，土地條件,、土地利用狀況等特征基本相似、地價(jià)水平接近的空間閉合區(qū)域,。

標(biāo)準(zhǔn)宗地:是指在標(biāo)定區(qū)域內(nèi),，土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性,，且利用狀況相對(duì)穩(wěn)定,，地價(jià)水平能夠起示范和比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地按照土地用途分類,，至少應(yīng)包括商服用地標(biāo)準(zhǔn)宗地,、住宅用地標(biāo)準(zhǔn)宗地、工礦倉儲(chǔ)用地標(biāo)準(zhǔn)宗地,。

（三）成果主要內(nèi)容

成果內(nèi)容包括標(biāo)定地價(jià)公示范圍,，標(biāo)定區(qū)域的劃分、確定,，標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立,、標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估、標(biāo)定地價(jià)修正體系,。

1.標(biāo)定地價(jià)公示范圍

根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和政府管理需要,，本次標(biāo)定地價(jià)體系公示范圍覆蓋建成區(qū)、部分規(guī)劃新城區(qū)和開發(fā)區(qū),。

2.標(biāo)定區(qū)域的劃分

根據(jù)湘潭市城市規(guī)劃定位及功能分區(qū)情況、城區(qū)土地利用現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)育情況,，在已有的土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上,，采用疊加法,、專家評(píng)判法對(duì)標(biāo)定區(qū)域進(jìn)行劃分，共劃分99個(gè)標(biāo)定區(qū)域,。其中商服用地標(biāo)定區(qū)域24個(gè),，住宅標(biāo)定區(qū)域6個(gè)，商住混合標(biāo)定區(qū)域52個(gè),，工礦倉儲(chǔ)用地標(biāo)定區(qū)域17個(gè),。

3.標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立

根據(jù)《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》規(guī)定中“一個(gè)標(biāo)定區(qū)域有且僅有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地”的原則，城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)宗地共設(shè)立了99宗地,，其中:商服用地24宗,、住宅用地6宗、商住混合用地52宗,、工礦倉儲(chǔ)用地17宗,。

4.標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)評(píng)估

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），采用的地價(jià)評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法,、收益還原法,、剩余法、成本逼近法,、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等,。本次評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)內(nèi)涵如下：

估價(jià)期日：2021年1月1日。

土地用途：分為商服用地,、住宅用地,、商住混合用地和工礦倉儲(chǔ)用地。

容積率：商服用地,、住宅用地,、商住混合用地:按照標(biāo)準(zhǔn)宗地的實(shí)際容積率或規(guī)劃容積率設(shè)定，已建成的宗地按實(shí)際容積率,，未建成的宗地按規(guī)劃容積率設(shè)定,。工礦倉儲(chǔ)用地:不考慮容積率。

土地使用年限:各類用地均設(shè)定為法定最高使用年期,。

土地開發(fā)程度:宗地紅線外“六通”（通上水,、通下水、通電,、通路,、通訊、通氣）,，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整,。

價(jià)格類型:本次標(biāo)定地價(jià)只評(píng)估城鎮(zhèn)國有出讓建設(shè)用地，價(jià)格類型為市場(chǎng)特征平穩(wěn),、正常情況,、公開市場(chǎng)條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格,，不考慮他項(xiàng)權(quán)利的限制。

地價(jià)表現(xiàn)形式:商服用地,、住宅用地,、商住混合用地采取地面地價(jià)和樓面地價(jià)形式表現(xiàn)，工礦倉儲(chǔ)用地以地面地價(jià)形式表現(xiàn),。

5.標(biāo)定地價(jià)修正體系

選擇影響商服用地,、住宅用地和工礦倉儲(chǔ)用地地價(jià)的因素，完成標(biāo)定地價(jià)修正體系的編制,，為標(biāo)定地價(jià)應(yīng)用需求奠定基礎(chǔ),。

（四）成果應(yīng)用

標(biāo)定地價(jià)作為公示地價(jià)的一種，可以應(yīng)用于地價(jià)管理,、財(cái)政核算,、土地稅收等方面。目前標(biāo)定地價(jià)在地價(jià)管理上的應(yīng)用主要體現(xiàn)在地價(jià)評(píng)估方面,，豐富了地價(jià)評(píng)估方法,，估價(jià)人員可以通過標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法，對(duì)宗地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,。