一、湘潭市市區(qū)集體建設用地基準地價

（一）制訂背景

2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，文件指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

2015年1月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，正式從中央層面開啟了我國農(nóng)村土地制度改革的大幕。2015年2月27日，全國人大常委會通過了《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》，標志著“三塊地”改革試點進入實質性的實施階段。農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度這“三塊地”改革相互依存，需要同步推進。做好了集體經(jīng)營性建設用地入市改革，將為另兩塊地的改革帶來強大的外部推動力量。集體經(jīng)營性建設用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可以同國有建設用地一樣直接進入土地市場進行市場化的有償使用，真正實現(xiàn)同城鎮(zhèn)國有建設用地的統(tǒng)一市場、同地同權。

根據(jù)《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）、《轉發(fā)<國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知>的通知》（湘國土資辦發(fā)[2017]163號）、《關于轉發(fā)<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號）的要求，各縣市國土資源部門要按照《通知》要求，有條件和有市場需求的地方，省（區(qū)、市）國土資源主管部門應抓緊研究部署開展集體土地基準地價制訂工作。

2020年1月1日，新的《土地管理法》施行。明確“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。”

制訂實施集體建設用地基準地價，有利于完善自然資源政府公示價格體系，有利于充分發(fā)揮政府的控制和導向作用，引導構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，有利于集體經(jīng)營性建設用地入市工作的開展。

（二）集體建設用地基準地價定義

集體建設用地基準地價定義：對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均值地域的集體建設用地，按商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日設定年期內土地權利的區(qū)域平均價格。

（三）成果主要內容

1.評估范圍

根據(jù)市自然資源管理部門的監(jiān)管服務需求，本次湘潭市市區(qū)集體建設用地基準地價評估范圍為市區(qū)全域（扣除城市建成區(qū)外）范圍內集體建設用地，總面積約75.11平方公里。

2.土地定級

采用多因素綜合評價法，按照商服用地、工業(yè)用地、住宅用地三大類用途進行綜合定級，分別劃分五個土地級別。

3.集體建設用地基準地價評估的內涵界定

具體內涵包括以下幾個方面：

1.土地用途：分為商服用地、工業(yè)用地、住宅用地三大類。

2.權利狀況：完整集體建設用地土地使用權，無他項權利限制。

3.使用年期：商服用地40年，工業(yè)用地50年，住宅用地70年。

4.開發(fā)程度：達到“三通一平”（通路、通電、通上水及土地平整）。

5.容積率：商服用地一級1.8，二級1.6，三級1.4，四級1.2，五級1.0。工業(yè)用地1.0。住宅用地一級2.0，二級1.8，三級1.6，四級1.4，五級1.2。

6.估價基準日：2020年6月30日。

4.集體建設用地基準地價評估

本次集體建設用地基準地價成果在定級成果的基礎上，分別對商服用地、工業(yè)用地、住宅用地的級別基準地價進行了評估。其中，商服用地最高地面價2284元/平方米，最低583元/平方米；工業(yè)用地最高地面價446元/平方米，最低288元/平方米，住宅用地最高地面價1826元/平方米，最低539元/平方米。總體上湘潭市市區(qū)集體建設用地基準地價與市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價在空間上對接，價格上相互銜接，實現(xiàn)了價格平衡，符合湘潭市區(qū)客觀實際。

5.宗地地價修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實際情況，分別建立商服用地、工業(yè)用地、住宅用地宗地地價修正體系。

（四）成果應用

1.強化市政府對土地市場的宏觀調控，促進土地資源合理配置。集體建設用地基準地價作為城鄉(xiāng)地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調控的重要手段，有利于為政府制定集體建設用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強城鄉(xiāng)土地市場管理、實現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

2.引導構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，為集體經(jīng)營性建設用地流轉提供價值參考。政府制定集體建設用地基準地價，統(tǒng)籌考慮集體建設用地價格水平，能更好地指導和規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市流轉，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供參考基礎。

3.為改革完善農(nóng)村宅基地制度提供支持。中共中央辦公廳和國務院辦公廳《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，該意見明確規(guī)定要改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。宅基地有償退出制度的重點是自愿、有償，必須是農(nóng)民自愿退出，且集體經(jīng)濟組織或政府要給予一定的補償。集體建設用地基準地價將為農(nóng)村宅基地的有償退出提供價格指導。

二、湘潭市城區(qū)國有建設用地標定地價

（一）制訂背景

根據(jù)《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕36號)和《自然資源部辦公廳關于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2020〕23號)要求，為加快完善以基準地價、標定地價為核心的公示地價體系，支撐城鄉(xiāng)土地市場一體化建設，我市啟動并完成了中心城區(qū)標定地價制定工作。

（二）標定地價的定義

標定地價:是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，在一定使用年期內，某一期日的土地使用權價格。

標定區(qū)域:是指土地級別或均質地域基礎上劃定的，土地條件、土地利用狀況等特征基本相似、地價水平接近的空間閉合區(qū)域。

標準宗地:是指在標定區(qū)域內，土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性，且利用狀況相對穩(wěn)定，地價水平能夠起示范和比較標準作用的宗地。標準宗地按照土地用途分類，至少應包括商服用地標準宗地、住宅用地標準宗地、工礦倉儲用地標準宗地。

（三）成果主要內容

成果內容包括標定地價公示范圍，標定區(qū)域的劃分、確定，標準宗地的設立、標定地價的評估、標定地價修正體系。

1.標定地價公示范圍

根據(jù)市場發(fā)育程度和政府管理需要，本次標定地價體系公示范圍覆蓋建成區(qū)、部分規(guī)劃新城區(qū)和開發(fā)區(qū)。

2.標定區(qū)域的劃分

根據(jù)湘潭市城市規(guī)劃定位及功能分區(qū)情況、城區(qū)土地利用現(xiàn)狀和市場發(fā)育情況，在已有的土地級別或均質地域的基礎上，采用疊加法、專家評判法對標定區(qū)域進行劃分，共劃分99個標定區(qū)域。其中商服用地標定區(qū)域24個，住宅標定區(qū)域6個，商住混合標定區(qū)域52個，工礦倉儲用地標定區(qū)域17個。

3.標準宗地的設立

根據(jù)《標定地價規(guī)程》規(guī)定中“一個標定區(qū)域有且僅有一個標準宗地”的原則，城區(qū)的標準宗地共設立了99宗地，其中:商服用地24宗、住宅用地6宗、商住混合用地52宗、工礦倉儲用地17宗。

4.標準宗地地價評估

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），采用的地價評估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價修正系數(shù)法等。本次評估標準宗地的地價內涵如下：

估價期日：2021年1月1日。

土地用途：分為商服用地、住宅用地、商住混合用地和工礦倉儲用地。

容積率：商服用地、住宅用地、商住混合用地:按照標準宗地的實際容積率或規(guī)劃容積率設定，已建成的宗地按實際容積率，未建成的宗地按規(guī)劃容積率設定。工礦倉儲用地:不考慮容積率。

土地使用年限:各類用地均設定為法定最高使用年期。

土地開發(fā)程度:宗地紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），宗地紅線內場地平整。

價格類型:本次標定地價只評估城鎮(zhèn)國有出讓建設用地，價格類型為市場特征平穩(wěn)、正常情況、公開市場條件下的國有出讓土地使用權價格，不考慮他項權利的限制。

地價表現(xiàn)形式:商服用地、住宅用地、商住混合用地采取地面地價和樓面地價形式表現(xiàn)，工礦倉儲用地以地面地價形式表現(xiàn)。

5.標定地價修正體系

選擇影響商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地地價的因素，完成標定地價修正體系的編制，為標定地價應用需求奠定基礎。

（四）成果應用

標定地價作為公示地價的一種，可以應用于地價管理、財政核算、土地稅收等方面。目前標定地價在地價管理上的應用主要體現(xiàn)在地價評估方面，豐富了地價評估方法，估價人員可以通過標定地價系數(shù)修正法，對宗地進行地價評估。