一、湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準地價

（一）制訂背景

2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，文件指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

2015年1月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，正式從中央層面開啟了我國農(nóng)村土地制度改革的大幕。2015年2月27日，全國人大常委會通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，標志著“三塊地”改革試點進入實質(zhì)性的實施階段。農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度這“三塊地”改革相互依存，需要同步推進。做好了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，將為另兩塊地的改革帶來強大的外部推動力量。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以同國有建設(shè)用地一樣直接進入土地市場進行市場化的有償使用，真正實現(xiàn)同城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的統(tǒng)一市場、同地同權(quán)。

根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）、《轉(zhuǎn)發(fā)<國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知>的通知》（湘國土資辦發(fā)[2017]163號）、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號）的要求，各縣市國土資源部門要按照《通知》要求，有條件和有市場需求的地方，省（區(qū)、市）國土資源主管部門應(yīng)抓緊研究部署開展集體土地基準地價制訂工作。

2020年1月1日，新的《土地管理法》施行。明確“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。”

制訂實施集體建設(shè)用地基準地價，有利于完善自然資源政府公示價格體系，有利于充分發(fā)揮政府的控制和導(dǎo)向作用，引導(dǎo)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，有利于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的開展。

（二）集體建設(shè)用地基準地價定義

集體建設(shè)用地基準地價定義：對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均值地域的集體建設(shè)用地，按商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日設(shè)定年期內(nèi)土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

（三）成果主要內(nèi)容

1.評估范圍

根據(jù)市自然資源管理部門的監(jiān)管服務(wù)需求，本次湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準地價評估范圍為市區(qū)全域（扣除城市建成區(qū)外）范圍內(nèi)集體建設(shè)用地，總面積約75.11平方公里。

2.土地定級

采用多因素綜合評價法，按照商服用地、工業(yè)用地、住宅用地三大類用途進行綜合定級，分別劃分五個土地級別。

3.集體建設(shè)用地基準地價評估的內(nèi)涵界定

具體內(nèi)涵包括以下幾個方面：

1.土地用途：分為商服用地、工業(yè)用地、住宅用地三大類。

2.權(quán)利狀況：完整集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，無他項權(quán)利限制。

3.使用年期：商服用地40年，工業(yè)用地50年，住宅用地70年。

4.開發(fā)程度：達到“三通一平”（通路、通電、通上水及土地平整）。

5.容積率：商服用地一級1.8，二級1.6，三級1.4，四級1.2，五級1.0。工業(yè)用地1.0。住宅用地一級2.0，二級1.8，三級1.6，四級1.4，五級1.2。

6.估價基準日：2020年6月30日。

4.集體建設(shè)用地基準地價評估

本次集體建設(shè)用地基準地價成果在定級成果的基礎(chǔ)上，分別對商服用地、工業(yè)用地、住宅用地的級別基準地價進行了評估。其中，商服用地最高地面價2284元/平方米，最低583元/平方米；工業(yè)用地最高地面價446元/平方米，最低288元/平方米，住宅用地最高地面價1826元/平方米，最低539元/平方米。總體上湘潭市市區(qū)集體建設(shè)用地基準地價與市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價在空間上對接，價格上相互銜接，實現(xiàn)了價格平衡，符合湘潭市區(qū)客觀實際。

5.宗地地價修正體系的編制

根據(jù)各不同區(qū)域的實際情況，分別建立商服用地、工業(yè)用地、住宅用地宗地地價修正體系。

（四）成果應(yīng)用

1.強化市政府對土地市場的宏觀調(diào)控，促進土地資源合理配置。集體建設(shè)用地基準地價作為城鄉(xiāng)地價體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段，有利于為政府制定集體建設(shè)用地管理措施提供依據(jù)，為國家加強城鄉(xiāng)土地市場管理、實現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

2.引導(dǎo)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價值參考。政府制定集體建設(shè)用地基準地價，統(tǒng)籌考慮集體建設(shè)用地價格水平，能更好地指導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供參考基礎(chǔ)。

3.為改革完善農(nóng)村宅基地制度提供支持。中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，該意見明確規(guī)定要改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。宅基地有償退出制度的重點是自愿、有償，必須是農(nóng)民自愿退出，且集體經(jīng)濟組織或政府要給予一定的補償。集體建設(shè)用地基準地價將為農(nóng)村宅基地的有償退出提供價格指導(dǎo)。

二、湘潭市城區(qū)國有建設(shè)用地標定地價

（一）制訂背景

根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕36號)和《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2020〕23號)要求，為加快完善以基準地價、標定地價為核心的公示地價體系，支撐城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)，我市啟動并完成了中心城區(qū)標定地價制定工作。

（二）標定地價的定義

標定地價:是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，在一定使用年期內(nèi)，某一期日的土地使用權(quán)價格。

標定區(qū)域:是指土地級別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定的，土地條件、土地利用狀況等特征基本相似、地價水平接近的空間閉合區(qū)域。

標準宗地:是指在標定區(qū)域內(nèi)，土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性，且利用狀況相對穩(wěn)定，地價水平能夠起示范和比較標準作用的宗地。標準宗地按照土地用途分類，至少應(yīng)包括商服用地標準宗地、住宅用地標準宗地、工礦倉儲用地標準宗地。

（三）成果主要內(nèi)容

成果內(nèi)容包括標定地價公示范圍，標定區(qū)域的劃分、確定，標準宗地的設(shè)立、標定地價的評估、標定地價修正體系。

1.標定地價公示范圍

根據(jù)市場發(fā)育程度和政府管理需要，本次標定地價體系公示范圍覆蓋建成區(qū)、部分規(guī)劃新城區(qū)和開發(fā)區(qū)。

2.標定區(qū)域的劃分

根據(jù)湘潭市城市規(guī)劃定位及功能分區(qū)情況、城區(qū)土地利用現(xiàn)狀和市場發(fā)育情況，在已有的土地級別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，采用疊加法、專家評判法對標定區(qū)域進行劃分，共劃分99個標定區(qū)域。其中商服用地標定區(qū)域24個，住宅標定區(qū)域6個，商住混合標定區(qū)域52個，工礦倉儲用地標定區(qū)域17個。

3.標準宗地的設(shè)立

根據(jù)《標定地價規(guī)程》規(guī)定中“一個標定區(qū)域有且僅有一個標準宗地”的原則，城區(qū)的標準宗地共設(shè)立了99宗地，其中:商服用地24宗、住宅用地6宗、商住混合用地52宗、工礦倉儲用地17宗。

4.標準宗地地價評估

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），采用的地價評估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價修正系數(shù)法等。本次評估標準宗地的地價內(nèi)涵如下：

估價期日：2021年1月1日。

土地用途：分為商服用地、住宅用地、商住混合用地和工礦倉儲用地。

容積率：商服用地、住宅用地、商住混合用地:按照標準宗地的實際容積率或規(guī)劃容積率設(shè)定，已建成的宗地按實際容積率，未建成的宗地按規(guī)劃容積率設(shè)定。工礦倉儲用地:不考慮容積率。

土地使用年限:各類用地均設(shè)定為法定最高使用年期。

土地開發(fā)程度:宗地紅線外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），宗地紅線內(nèi)場地平整。

價格類型:本次標定地價只評估城鎮(zhèn)國有出讓建設(shè)用地，價格類型為市場特征平穩(wěn)、正常情況、公開市場條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格，不考慮他項權(quán)利的限制。

地價表現(xiàn)形式:商服用地、住宅用地、商住混合用地采取地面地價和樓面地價形式表現(xiàn)，工礦倉儲用地以地面地價形式表現(xiàn)。

5.標定地價修正體系

選擇影響商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地地價的因素，完成標定地價修正體系的編制，為標定地價應(yīng)用需求奠定基礎(chǔ)。

（四）成果應(yīng)用

標定地價作為公示地價的一種，可以應(yīng)用于地價管理、財政核算、土地稅收等方面。目前標定地價在地價管理上的應(yīng)用主要體現(xiàn)在地價評估方面，豐富了地價評估方法，估價人員可以通過標定地價系數(shù)修正法，對宗地進行地價評估。