一、制定背景
（一）新《土地管理法》對征地程序提出新要求
2020年1月1日起實施的新《土地管理法》第47條規(guī)定，縣級以上人民政府在申請征收土地（用地報批）前需要完成與擬征收土地的所有權(quán)、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議，征地程序已前置。而新《土地管理法》實施前，征地程序是縣級以上人民政府在申請征收土地（用地報批）并經(jīng)省人民政府批準征收土地后才能啟動征拆工作。
（二）18號文件已到期
根據(jù)《湖南省規(guī)范性文件管理辦法》第二十六條“…規(guī)范性文件的有效期為5年，但是標注‘暫行’、‘試行’的規(guī)范性文件有效期為2年…”，我市目前執(zhí)行的《湘潭市集體土地征收與房屋拆遷補償安置暫行辦法》（潭政發(fā)〔2018〕18號，以下簡稱“18號文件”）為暫行辦法，已于今年7月17日到期。
（三）18號文件的補償標準多年未變
18號文件的房屋拆遷補償、住房貨幣安置補貼等補償標準仍保持在2013年水平，與當前物價、商品住房均價存在較大差距，比如：住房貨幣安置補貼標準9.8萬/人，該補貼標準是根據(jù)（2013年商品住房均價3500元/m2－當時購買安置房價格700元/m2）×當時城鎮(zhèn)人均住房面積35m2的結(jié)果。而當前商品住房均價約5600元/m2，與2013年相比，上漲幅度達到60%。而且城鎮(zhèn)人均居住面積也由35m2/人增至45m2/人。
二、主要內(nèi)容
該辦法分八章共61條，其中，第1條至第7條為第一章總則部分；第8條至第24條為第二章實施程序部分；第25條至第30條為第三章征地補償部分；第31條至第42條為第四章房屋拆遷補償部分；第43條至第51條為第五章住房貨幣安置補貼部分；第52條至第54條為第六章自拆自建宅基地安置部分；第55條至第58條為第七章責任追究部分；第59條至第61條為第八章附則部分。
該辦法的附件1，明確了農(nóng)用地上青苗和附屬設(shè)施包干補償標準；附件2，明確了藥材、果樹、苗木、茶油林搬遷補助標準；附件3，明確了搬家費、過渡費、誤工及農(nóng)具補助、交通補助標準；附件4-1至4-5，明確了房屋拆遷補償標準；附件5，明確了預制場、磚廠、沙場等補償費標準；附件6，明確了墳墓遷移補助標準；附件7，關(guān)于征收建（構(gòu)）筑物及地上附著物計算補償方法的說明。
該辦法在18號文的基礎(chǔ)上，主要對以下內(nèi)容進行了修訂或補充完善：
（一）調(diào)整機構(gòu)職能，明確了相關(guān)責任
1.將原國土資源局負責指導、監(jiān)督職能調(diào)整至市優(yōu)化人居環(huán)境事務(wù)中心，同時明確了縣（市）區(qū)、園區(qū)管委會的責任（第三條）；
2.明確相關(guān)部門的責任，如集體經(jīng)濟組織成員的審查（第十七條）、造塘還塘的認定（第二十八條）、對無證房屋的被拆遷當事人及家庭成員是否符合建房資格的審查（第三十三條）等。
（二）依法調(diào)整征地程序，明確具體內(nèi)容
1.新《土地管理法》實施后，征地程序由原先批后征調(diào)整為先征后批，但因國、省配套政策未臺，具體征地程序按土地管理法第四十七條的相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)進行了明確（第八條），一并明確的還有土地征收啟動公告、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會穩(wěn)定風險評估、編制征地補償安置方案的相關(guān)內(nèi)容（第十條、第十二條、第十三條、第十四條）。
2.新《土地管理法》第四十七條第四款已明確規(guī)定，保證資金足額到位已列入了法律依據(jù)，因此，明確了必須按測算的征拆資金足額到位后才能發(fā)布土地征收啟動公告（第九條）。
3.明確了擬征收土地批準后，對拒不簽訂補償安置協(xié)議的依法申請人民法院強制執(zhí)行的具體內(nèi)容（第二十二條）
4.明確了新舊政策的銜接（第六十條），一是明確新《土地管理法》實施前和實施后按原用地報批方式取得土地征收批準文件的仍按原公告程序執(zhí)行；二是明確政策出臺前，已發(fā)布征地補償安置方案公告的，按照公告明確的政策和標準執(zhí)行。
（三）依法依規(guī)認定被拆遷房屋合法性和補償面積
本次政策修訂，對被拆遷房屋的合法補償面積的認定，按權(quán)利證書或?qū)徟鷾拭娣e為準，取消了18號文件與人口掛鉤的模式。認定方式分為四種（第三十二條、第三十三條）。
（四）科學合理制定補償安置標準
政策修訂前執(zhí)行18號文件的各項補償標準仍與2013年84號文件的補償標準基本一致。但2013年以來，物價和商品住房均價均有不同程度上漲，18號文件的各項補償標準已經(jīng)滯后。而本次政策修訂，是根據(jù)市統(tǒng)計局提供的湘潭統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)和市住建局提供的湘潭市商品住房均價，結(jié)合湖南神州造價事務(wù)所的調(diào)查和測算，制定各項補償標準。
1.房屋拆遷補償單項標準（含主體和裝修）提高30%至60%之間（附件4-1至4-5）。其中農(nóng)村主要房屋結(jié)構(gòu)提高補償標準如下：
（1）磚混樓房原1150元/m2，根據(jù)神州造價所測算為1800元/m2，提高幅度為56%；
（2）框架樓房原1450元/m2，根據(jù)神州造價所測算為2100元/m2，提高幅度為45%；
（3）磚混一層原1000元/m2，根據(jù)神州造價所測算為1600元/m2，提高幅度為60%。
2.住房貨幣安置補貼提高至17.1萬元/人，提高幅度為74%。
目前執(zhí)行18號文件的住房貨幣安置補貼標準為2013年9.8萬元/人的標準，而2013年的商品住房均價是3500元/m2左右，按35 m2/人住房標準結(jié)合商品住房均價（剔除原購買安置房700元/m2）制定的補貼標準。今年市住建局提供的商品住房均價已達到5600元/m2左右，與2013年相比，上漲幅度為60%；同時根據(jù)市統(tǒng)計局提供的湘潭年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人口人均居住面積達到45 m2/人，與2013年相比，人均居住面積提高近29%左右。本次制定的住房貨幣安置補貼標準，是按當前商品住房均價剔除磚混樓房（農(nóng)村普遍房屋結(jié)構(gòu)）的補償標準再乘以城鎮(zhèn)人口人均居住面積制定，具體公式為（5600元/m2－1800元/m2）×45 m2/人（第四十四條）。
同時，通過新制定的政策標準與原18號文件政策標準（可以補空）對比測算，存在被拆遷家庭有6人及以上集體經(jīng)濟組織成員的，其房屋拆遷補償安置總額在18號文件測算的基礎(chǔ)上略有減少的問題。為解決這一問題，本次政策修訂，對被拆遷當事人家庭成員在六人及以上均為被征地集體經(jīng)濟組織成員，只有唯一住宅，符合分戶審批建房條件的，按可批準宅基地面積一次性給予800元/m2的補助（第五十一條）。
3.農(nóng)用地上青苗和附屬設(shè)施包干補償、藥材、果樹、苗木搬遷補助、搬家費、過渡費、誤工及農(nóng)具補助、房屋內(nèi)外附屬設(shè)施補償、預制場補償、墳墓遷移補助等標準，均在18號文件的基礎(chǔ)上整體上調(diào)20%（附件1、附件2、附件3、附件5、附件6）。
（五）適當增加了世居戶、混居戶、外來戶住房貨幣安置補貼人數(shù)認定（第四十八條）
18號文件對世居戶、混居戶、外來戶的住房貨幣安置補貼實行1人保底，3人封頂，本次調(diào)整為1人保底，4人封頂，對封頂人數(shù)增加1人。
（六）提高自拆自建重建宅基地補助標準至800元/m2，提高幅度為100%
目前執(zhí)行18號文件的自拆自建重建宅基地補助標準，是按原合法批準的住房建筑占地面積400元/m2的標準，而該標準與2013年84號文件一致，已執(zhí)行七年。考慮物價上漲幅度較大，同時，通過新修訂的政策標準與原18號文件政策標準（可以補空）對比測算，存在被拆遷家庭有5人及以上集體經(jīng)濟組織成員的，其房屋拆遷補償安置總額在18號文件測算的基礎(chǔ)上略有減少的問題。為解決這一問題，本次政策修訂對重建宅基地補助標準提高了100%。同時，被征拆當事人家庭有兩個及以上子女，只有唯一住宅，家庭成員均為集體經(jīng)濟組織成員，符合分戶建房條件的，每戶可按重建宅基地審批面積800元/m2給予補助（第五十三條）。
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