一、解讀方案
（一）解讀提綱：背景依據(jù),、目標(biāo)任務(wù),、主要內(nèi)容、涉及范圍,、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),。
（二）解讀形式：文字說明。
（三）解讀途徑：在市政府及市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站上與主文件同步公開,。
（四）解讀時間：2021年10月
二,、解讀材料
為規(guī)范新建物業(yè)交接活動，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛,，保障業(yè)主合法權(quán)益,，根據(jù)國務(wù)院、住建部,、省,、市關(guān)于物業(yè)承接查驗的法規(guī)規(guī)章規(guī)定，按照局黨委會相關(guān)安排,，我們起草了《湘潭市新建物業(yè)承接查驗暫行辦法》,。
（一）背景依據(jù)
一是符合國省政策。國省市多次對承接查驗作出重要部署,。2003年公布,、2007年修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理條例》,、2021年4月1日實施的《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》均對承接查驗作出明確規(guī)定,，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗工作,。未經(jīng)查驗的,，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。這些法規(guī)規(guī)章的落實要求我們依據(jù)國省市政策框架,，結(jié)合湘潭實際情況,，制定具體實施政策，加快承接查驗工作的落地執(zhí)行,。
二是群眾強烈期盼,。由開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛較多。而遺留問題多的重要原因之一就是新建物業(yè)在交付前未實施規(guī)范的承接查驗,，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)方面的問題未能在業(yè)主入伙前及時發(fā)現(xiàn)并完善,，等到后期使用時才暴露出來，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè),、業(yè)主之間責(zé)任邊界不清,，處理難度很大。承接查驗涉及千家萬戶的切實利益,，社會各界也對此高度關(guān)注,，亟待通過制定具體辦法回應(yīng)群眾關(guān)切，規(guī)范各方行為,，從源頭上減少開發(fā)遺留問題,，讓老百姓住的安心舒心。
三是現(xiàn)實工作需要,�,！断嫣妒袑嵤�<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》（湘潭市人民政府4號令）實施以后，我市物業(yè)管理工作進入到更加注重法制化,、規(guī)范化,、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，其中對承接查驗工作提出了更明確的要求,。鑒于承接查驗工作是一個系統(tǒng)工程,，涉及面廣，統(tǒng)籌推進難度大,，亟待出臺細(xì)化量化,、針對性強、落地可行,、體現(xiàn)湘潭特色的具體政策,，以統(tǒng)一工作思路、明晰查驗條件和程序,，明確職責(zé)邊界,，指導(dǎo),、督促和規(guī)范縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)承接查驗工作的開展,。
（二）目標(biāo)任務(wù)
深入貫徹落實國省決策部署，規(guī)范新建物業(yè)交接活動，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛,，保障業(yè)主合法權(quán)益,，促進物業(yè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
（三）主要內(nèi)容
《辦法》系列文件由一個主辦法和5個附件組成,。其中主辦法共4章30條,，包括總則、承接查驗的條件和程序,、承接查驗的實施,、監(jiān)督管理；附件包括1協(xié)議4張表：承接查驗協(xié)議,、承接查驗備案表,、資料移交清單、查驗記錄表,、交接記錄表5個示范文本,。
第一是明確管理機構(gòu)及職責(zé)分工。對市,、區(qū)物業(yè)管理主管部門在物業(yè)承接查驗活動中的職責(zé)進行了細(xì)分,。市管宏觀，區(qū)管具體,。市級是宏觀層面的指導(dǎo)監(jiān)督,，負(fù)責(zé)政策制定、檢查督導(dǎo),；各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)對本區(qū)域內(nèi)具體承接查驗活動實施監(jiān)督,，包括參加查驗，開展備案,，處理投訴等,。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）民委員會配合做好具體物業(yè)承接查驗活動的監(jiān)督工作,。
第二是明確物業(yè)承接查驗的條件,。一是房屋建筑本體。建設(shè)工程竣工驗收合格,，取得規(guī)劃,、消防、環(huán)保等主管部門驗收證明,，并報建設(shè)主管部門備案,；二是供水、排水,、供電,、供氣、通信光纖、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成,，水電氣已安裝獨立計量表具,；三是道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成,，并滿足使用功能要求,；四是電梯、二次供水,、高壓供電,、消防設(shè)施、壓力容器,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書文件,；五是教育、郵政,、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育、環(huán)衛(wèi),、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成,。
第三是明確承接查驗的程序。在切實維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的前提下,，盡量簡化流程,。包括組建承接查驗小組；確定物業(yè)承接查驗方案,；移交有關(guān)資料,；現(xiàn)場查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,；確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果,，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；整改和復(fù)驗,；辦理物業(yè)交接手續(xù)等七個流程,。
第四是明確承接查驗具體實施。首先規(guī)定了【前期準(zhǔn)備】建設(shè)單位在組織竣工驗收時,，需通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加,，雙方共同開展初步查驗，為物業(yè)承接查驗工作進行前期準(zhǔn)備,。并對成立查驗小組,、制定查驗方案、移交資料,、現(xiàn)場查驗,、整改和復(fù)查,、簽訂查驗協(xié)議、物業(yè)交接每一個流程的時間節(jié)點,、參與人員,、工作內(nèi)容,、工作要求等進行了詳細(xì)規(guī)定,。并通過一個協(xié)議四張表：承接查驗協(xié)議、承接查驗備案表（后附資料移交表,、現(xiàn)場查驗記錄表,、物業(yè)交接表），對承接查驗的核心內(nèi)容進行統(tǒng)一和規(guī)范,。
第五是明確各方責(zé)任,。著重對建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)交接時,、交接后的責(zé)任義務(wù),、行政處罰進行了明確規(guī)定。進一步約束物業(yè)交接的兩個主體行為,，保障承接查驗工作順利開展,。
|
責(zé)任分工 |
|
|
建設(shè)單位（未履行相關(guān)責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。） |
嚴(yán)格按照國家,、省,、市有關(guān)規(guī)定進行資料移交、現(xiàn)場查驗,、復(fù)驗和物業(yè)移交,； |
|
物業(yè)交接后，按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定,，及時整改物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題； |
|
|
物業(yè)交接后,，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任（督促施工單位維修）； |
|
|
物業(yè)交接后,，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題,，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，及時修復(fù),； |
|
|
保修期限和保修范圍內(nèi)的維修,、更新,、改造工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織驗收,。涉及結(jié)構(gòu)安全的,，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案； |
|
|
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的,，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議,，明確委托事項，并在物業(yè)管理區(qū)域予以公示,； |
|
|
其他,。 |
|
|
物業(yè)服務(wù)企業(yè) |
嚴(yán)格按照國家、省,、市有關(guān)規(guī)定進行資料承接,、現(xiàn)場查驗、復(fù)驗和物業(yè)承接,； |
|
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè),，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,； |
|
|
物業(yè)自交接之日起，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行法律法規(guī)規(guī)定,、前期物業(yè)服務(wù)合同約定以及行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任,； |
|
|
根據(jù)建設(shè)單位的委托提供保修服務(wù)； |
|
|
其他,。 |
|
|
專營單位 |
供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護的責(zé)任。 |
（四）涉及范圍
各縣市區(qū)人民政府,，湘潭高新區(qū),、經(jīng)開區(qū)管委會，各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門（機構(gòu)）,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會,，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè),，相關(guān)專營單位,。
（五）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
按照國省對物業(yè)承接查驗部署及2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理條例》、2021年4月1日實施的《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》等相關(guān)政策執(zhí)行,。
| 分享到： |
