一、解讀方案
（一）解讀提綱：背景依據(jù)、目標(biāo)任務(wù)、主要內(nèi)容、涉及范圍、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
（二）解讀形式：文字說(shuō)明。
（三）解讀途徑：在市政府及市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站上與主文件同步公開。
（四）解讀時(shí)間：2021年10月
二、解讀材料
為規(guī)范新建物業(yè)交接活動(dòng)，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院、住建部、省、市關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的法規(guī)規(guī)章規(guī)定，按照局黨委會(huì)相關(guān)安排，我們起草了《湘潭市新建物業(yè)承接查驗(yàn)暫行辦法》。
（一）背景依據(jù)
一是符合國(guó)省政策。國(guó)省市多次對(duì)承接查驗(yàn)作出重要部署。2003年公布、2007年修訂的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、2021年4月1日實(shí)施的《湘潭市實(shí)施<湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》均對(duì)承接查驗(yàn)作出明確規(guī)定，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗(yàn)工作。未經(jīng)查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。這些法規(guī)規(guī)章的落實(shí)要求我們依據(jù)國(guó)省市政策框架，結(jié)合湘潭實(shí)際情況，制定具體實(shí)施政策，加快承接查驗(yàn)工作的落地執(zhí)行。
二是群眾強(qiáng)烈期盼。由開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛較多。而遺留問題多的重要原因之一就是新建物業(yè)在交付前未實(shí)施規(guī)范的承接查驗(yàn)，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)方面的問題未能在業(yè)主入伙前及時(shí)發(fā)現(xiàn)并完善，等到后期使用時(shí)才暴露出來(lái)，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間責(zé)任邊界不清，處理難度很大。承接查驗(yàn)涉及千家萬(wàn)戶的切實(shí)利益，社會(huì)各界也對(duì)此高度關(guān)注，亟待通過制定具體辦法回應(yīng)群眾關(guān)切，規(guī)范各方行為，從源頭上減少開發(fā)遺留問題，讓老百姓住的安心舒心。
三是現(xiàn)實(shí)工作需要。《湘潭市實(shí)施<湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》（湘潭市人民政府4號(hào)令）實(shí)施以后，我市物業(yè)管理工作進(jìn)入到更加注重法制化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，其中對(duì)承接查驗(yàn)工作提出了更明確的要求。鑒于承接查驗(yàn)工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及面廣，統(tǒng)籌推進(jìn)難度大，亟待出臺(tái)細(xì)化量化、針對(duì)性強(qiáng)、落地可行、體現(xiàn)湘潭特色的具體政策，以統(tǒng)一工作思路、明晰查驗(yàn)條件和程序，明確職責(zé)邊界，指導(dǎo)、督促和規(guī)范縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)承接查驗(yàn)工作的開展。
（二）目標(biāo)任務(wù)
深入貫徹落實(shí)國(guó)省決策部署，規(guī)范新建物業(yè)交接活動(dòng)，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
（三）主要內(nèi)容
《辦法》系列文件由一個(gè)主辦法和5個(gè)附件組成。其中主辦法共4章30條，包括總則、承接查驗(yàn)的條件和程序、承接查驗(yàn)的實(shí)施、監(jiān)督管理；附件包括1協(xié)議4張表：承接查驗(yàn)協(xié)議、承接查驗(yàn)備案表、資料移交清單、查驗(yàn)記錄表、交接記錄表5個(gè)示范文本。
第一是明確管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)分工。對(duì)市、區(qū)物業(yè)管理主管部門在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的職責(zé)進(jìn)行了細(xì)分。市管宏觀，區(qū)管具體。市級(jí)是宏觀層面的指導(dǎo)監(jiān)督，負(fù)責(zé)政策制定、檢查督導(dǎo)；各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域內(nèi)具體承接查驗(yàn)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，包括參加查驗(yàn)，開展備案，處理投訴等。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)配合做好具體物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的監(jiān)督工作。
第二是明確物業(yè)承接查驗(yàn)的條件。一是房屋建筑本體。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門驗(yàn)收證明，并報(bào)建設(shè)主管部門備案；二是供水、排水、供電、供氣、通信光纖、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，水電氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；三是道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；四是電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書文件；五是教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成。
第三是明確承接查驗(yàn)的程序。在切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的前提下，盡量簡(jiǎn)化流程。包括組建承接查驗(yàn)小組；確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；移交有關(guān)資料；現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；整改和復(fù)驗(yàn)；辦理物業(yè)交接手續(xù)等七個(gè)流程。
第四是明確承接查驗(yàn)具體實(shí)施。首先規(guī)定了【前期準(zhǔn)備】建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，需通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，雙方共同開展初步查驗(yàn)，為物業(yè)承接查驗(yàn)工作進(jìn)行前期準(zhǔn)備。并對(duì)成立查驗(yàn)小組、制定查驗(yàn)方案、移交資料、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、整改和復(fù)查、簽訂查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)交接每一個(gè)流程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、參與人員、工作內(nèi)容、工作要求等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。并通過一個(gè)協(xié)議四張表：承接查驗(yàn)協(xié)議、承接查驗(yàn)備案表（后附資料移交表、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表、物業(yè)交接表），對(duì)承接查驗(yàn)的核心內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一和規(guī)范。
第五是明確各方責(zé)任。著重對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)交接時(shí)、交接后的責(zé)任義務(wù)、行政處罰進(jìn)行了明確規(guī)定。進(jìn)一步約束物業(yè)交接的兩個(gè)主體行為，保障承接查驗(yàn)工作順利開展。
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責(zé)任分工 |
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建設(shè)單位（未履行相關(guān)責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。） |
嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資料移交、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)和物業(yè)移交； |
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物業(yè)交接后，按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)整改物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題； |
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物業(yè)交接后，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任（督促施工單位維修）； |
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物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，及時(shí)修復(fù)； |
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保修期限和保修范圍內(nèi)的維修、更新、改造工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案； |
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建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托事項(xiàng)，并在物業(yè)管理區(qū)域予以公示； |
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其他。 |
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物業(yè)服務(wù)企業(yè) |
嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資料承接、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)和物業(yè)承接； |
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物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任； |
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物業(yè)自交接之日起，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行法律法規(guī)規(guī)定、前期物業(yè)服務(wù)合同約定以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； |
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根據(jù)建設(shè)單位的委托提供保修服務(wù)； |
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其他。 |
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專營(yíng)單位 |
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 |
（四）涉及范圍
各縣市區(qū)人民政府，湘潭高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)管委會(huì)，各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門（機(jī)構(gòu)），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)專營(yíng)單位。
（五）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
按照國(guó)省對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)部署及2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、2021年4月1日實(shí)施的《湘潭市實(shí)施<湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》等相關(guān)政策執(zhí)行。
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