一、解讀方案
（一）解讀提綱：背景依據(jù),、目標(biāo)任務(wù),、主要內(nèi)容、適用范圍,、法規(guī)條文解釋等,。
（二）解讀形式：文字說明。
（三）解讀途徑：在市政府門戶網(wǎng)站上與征求意見稿同步公開,。
（四）解讀時間：2022年8月3日
二,、解讀材料
為加強(qiáng)我市開放式住宅小區(qū)管理，進(jìn)一步改善人居環(huán)境,，建設(shè)和諧宜居社區(qū),，市住建局代政府起草了《湘潭市開放式住宅小區(qū)管理暫行辦法》，擬以湘潭市人民政府辦名義頒布實施,。
（一）背景依據(jù)
一是國省層面有政策部署,。2017年以來，黨中央,、國務(wù)院陸續(xù)出臺了《中共中央,、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》等文件，湖南省委組織部,、省住建廳等部門印發(fā)了實施辦法,，要求強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)治理效能和水平,，以高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)推進(jìn)美好家園建設(shè),。其中對于無物業(yè)小區(qū)管理提出了方向性指導(dǎo)意見，需要進(jìn)一步落地細(xì)化,。
二是本地發(fā)展有強(qiáng)烈期盼,。我市物業(yè)行業(yè)管理點多線長面廣，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、建筑企業(yè),、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會,、業(yè)主等多類市場主體,，其中在開放式住宅小區(qū)如何推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋是一個難題。亟需將其納入規(guī)范化,、系統(tǒng)化,、標(biāo)準(zhǔn)化管理,，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)整體高質(zhì)量發(fā)展。
三是人民群眾有呼聲,。開放式住宅小區(qū)管理與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān),，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；業(yè)主自治參與程度低,，物業(yè)消費意識弱,；物業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)駐,；執(zhí)法進(jìn)小區(qū)部門未形成合力等問題,，同時安全隱患突出，居住環(huán)境差,，成為社區(qū)日常管理,、創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)的難點，百姓的痛點,，亟待探索系統(tǒng)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的管理辦法，回應(yīng)群眾關(guān)切,，提升人民群眾獲得感和幸福感,。
（二）目標(biāo)任務(wù)
貫徹落實中央、部,、省關(guān)于物業(yè)管理的文件精神,，加快推進(jìn)我市開放式小區(qū)物業(yè)管理覆蓋工作，回應(yīng)人民群眾對美好生活的向往與追求,，改善城市人居環(huán)境,。
（三）主要內(nèi)容
《暫行辦法》共15條，包括管理范圍,、管理原則,、屬地責(zé)任、管理模式,、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)收費、部門職責(zé)等,。
1.總體思路,。以市場化方式為主渠道，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋范圍,。通過劃定一個管理區(qū)域（將相鄰多個小區(qū)打包）,、成立一個管理組織（社區(qū)成立環(huán)境與物業(yè)管理委員會）、組織業(yè)主選擇管理模式（聘請物業(yè)企業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù),、社區(qū)組織居民自我管理,、社區(qū)代管,、居民自管+志愿者服務(wù)等）、根據(jù)居民意愿選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容并支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費用,。
2.管理范圍,。市城區(qū)范圍內(nèi)未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未實行封閉式管理的居民住宅區(qū),、零散住宅樓,。
3.管理原則。堅持“黨委領(lǐng)導(dǎo),、政府主導(dǎo),、居民自治、多方參與,、市場運作,、專業(yè)服務(wù)”的原則。
4.屬地管理責(zé)任,。一是市城區(qū)人民政府（園區(qū)管委會）履行對開放式小區(qū)管理的屬地責(zé)任,；建立健全開放式住宅小區(qū)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制、聯(lián)席會議機(jī)制,、考核評價機(jī)制,。鼓勵有條件的市城區(qū)人民政府（園區(qū)管委會）設(shè)立獎補(bǔ)資金，納入年度區(qū)級財政預(yù)算,。二是街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）是管理的責(zé)任主體,，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，將開放式住宅小區(qū)納入網(wǎng)格化管理,，建立物業(yè)管理導(dǎo)入機(jī)制,、考評機(jī)制、聯(lián)席會議和矛盾調(diào)處機(jī)制,；及時研究解決重點和難點問題,。三是社區(qū)是落實主體，成立開放式住宅小區(qū)管理委員會,，組織成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會。鼓勵以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)為單位,，將轄區(qū)內(nèi)多個相鄰開放式小區(qū)統(tǒng)一打包成一個物業(yè)服務(wù)單元,，選聘物業(yè)企業(yè)提供以基本保潔為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。
5.管理模式,。以市場化方式為主渠道,，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋范圍，收取管理服務(wù)費,。一是引入物業(yè)企業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù),。5萬平方米以上的進(jìn)行“打捆”招標(biāo),，5萬平方米以下的采取協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。根據(jù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求,，社區(qū)管委會組織業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商議物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),。依程序經(jīng)業(yè)主同意，可從小區(qū)內(nèi)停車位有償收費,、商業(yè)廣告,、充電樁及盤活閑置資源等收入中彌補(bǔ)物業(yè)費用不足。二是社區(qū)組織居民自管,。采取居民自管+聘用職業(yè)經(jīng)理人或居民自管+專項外包等模式,，對小區(qū)實施基本的保潔、安保等有償服務(wù),。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）建立統(tǒng)一監(jiān)管的資金歸集賬戶,，組織向業(yè)主收取服務(wù)費用,。三是社區(qū)代管,。由社區(qū)采取共享用工模式，統(tǒng)籌組織實施轄區(qū)內(nèi)開放式小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔等管理工作,。四是居民自管+志愿服務(wù)模式,。社區(qū)居民委員會成立志愿者隊伍，定期或不定期對小區(qū)提供志愿服務(wù),。鼓勵業(yè)主參與志愿服務(wù)活動,，服務(wù)積分可兌換社區(qū)其他權(quán)益。五是其他模式,。社區(qū)統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)有關(guān)資源協(xié)商共建共管等模式,。
6.管理服務(wù)內(nèi)容。包括清掃保潔,、治安防范,、安全管理、房屋維保,、停車管理,、綠化養(yǎng)護(hù)、疫情防控,、智能化管理,、物業(yè)管理用房等方面要求。
7.服務(wù)收費,。發(fā)改部門牽頭制定開放式小區(qū)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),，建立質(zhì)價相符的收費服務(wù)體系。積極倡導(dǎo)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員帶頭繳納小區(qū)服務(wù)費,，對拖欠物業(yè)服務(wù)費并拒不整改的業(yè)主,，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院起訴,，并上報湘潭市公共信用信息共享服務(wù)平臺；各社區(qū),、業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高開放式小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收繳率,，參照外地作法，建議在黨員干部提拔重用,、評先評優(yōu)時,，屬地社區(qū)要反饋物業(yè)費繳納情況。
8.保障措施,。一是落實主體責(zé)任,。各城市區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制定實施細(xì)則，將開放式小區(qū)管理工作納入年度績效考核內(nèi)容,。二是強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),。各級各有關(guān)部門（單位）要多渠道、多形式開展開放式小區(qū)相關(guān)政策宣傳,，形成全社會支持開放式小區(qū)管理的良好氛圍,。三是嚴(yán)格責(zé)任追究。加強(qiáng)執(zhí)紀(jì)監(jiān)督,，實施追責(zé)問責(zé),。
（四）適用范圍
本《辦法》適用的行政區(qū)域包括雨湖區(qū)、岳塘區(qū),、高新區(qū)管委會,、湘潭經(jīng)開區(qū)管委會。
（五）制定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)
本《辦法》主要是依據(jù)黨中央,、國務(wù)院《中共中央,、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號）、《中共中央,、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見》（中發(fā)〔2021〕16號）,、中央組織部、政法委,、民政部,、住建部《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》（中組發(fā)〔2022〕2號）、中共湖南省委組織部,、中共湖南省委政法委,、湖南省民政廳、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于全域推進(jìn)整體提升城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》（湘組發(fā)〔2022〕7號）,、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、中共湖南省委組織部、湖南省民政廳、湖南省精神文明建設(shè)指導(dǎo)辦公室印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)協(xié)同治理的指導(dǎo)意見》（湘建房〔2021〕231號）,、《湖南省物業(yè)管理條例）,、《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》等法律法規(guī)政策文件。
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