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                                                                       市  長
                                                                    2013年5月21日

                                  湘潭市城區(qū)住宅專項維修資金管理辦法

    第一章  總 則
　　第一條  為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)住宅專項維修資金所有權(quán)人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號，2007年）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號，2007年）等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。
　　第二條  市城區(qū)范圍內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
　　第三條  本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
　　本辦法所稱住宅共用部位，是根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂和戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括圍墻、電梯、單元門、監(jiān)控設(shè)備、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
　　第四條  住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
　　第五條  市房產(chǎn)管理局會同市財政局負(fù)責(zé)市城區(qū)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
　　市物業(yè)專項維修資金管理中心具體負(fù)責(zé)市城區(qū)住宅專項維修資金的交存、使用等日常管理工作。
    第二章  交 存
　　第六條  下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：
　　（一）住宅（含商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置房等），但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
　　（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅（含商業(yè)用房、獨立產(chǎn)權(quán)會所、寫字樓、儲物間、車庫、車位等）；
　　（三）住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
　　前款所列物業(yè)屬于公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
　　第七條  業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第八條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《湘潭市人民政府辦公室關(guān)于明確全市首期住宅專項維修資金交存比例和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（潭政辦發(fā)〔2012〕63號）規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項維修資金。
　　第九條  開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)時，應(yīng)在售樓處公示交存住宅專項維修資金的時間、地點、標(biāo)準(zhǔn)、范圍，并在房屋買賣合同中進(jìn)行約定。
　　第十條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金專用賬戶。
　　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自代收住宅專項維修資金。
　　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。
　　第十一條  開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時，應(yīng)將擬出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅專項維修資金全額交存到住宅專項維修資金專用賬戶，房屋出售后應(yīng)辦理住宅專項維修資金交存更名手續(xù)。
　　公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋登記手續(xù)時，將住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專用賬戶。
　　第十二條  業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金代管由市物業(yè)專項維修資金管理中心具體負(fù)責(zé)。
　　業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意將住宅專項維修資金移交業(yè)主大會管理的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號，2007年）的規(guī)定進(jìn)行移交。
　　第十三條  市物業(yè)專項維修資金管理中心代管的住宅專項維修資金，按照安全、公平、便民的要求，委托商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）辦理住宅專項維修資金存儲業(yè)務(wù)。
　　第十四條  業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額原則上不低于首期交存的數(shù)額。
　　成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由市房產(chǎn)管理局會同市財政局制定。
　　第十五條  本辦法實施前，物業(yè)已經(jīng)出售但未交存住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。
　　已代收住宅專項維修資金但尚未交存至住宅專項維修資金專用賬戶的，代收單位應(yīng)在本辦法實施之日起30日內(nèi)全額交存。
　　第十六條  利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的凈收益屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主大會決定后可用于補(bǔ)充住宅專項維修資金。
    第三章   使 用
　　第十七條  住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
　　住宅專項維修資金的存儲利息和利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等，除管理所需費用外，應(yīng)當(dāng)全部轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。
　　第十八條  住宅專項維修資金的使用應(yīng)在確保資金安全的前提下，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
　　第十九條  住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，按下列規(guī)定分?jǐn)偅?BR>　　（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?BR>　　（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲校瑧?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?BR>　　（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?BR>　　第二十條  住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房，并且未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新和改造費用。
　　第二十一條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新和改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議包括：維修、更新和改造內(nèi)容、工程預(yù)算、涉及業(yè)主和組織方式等。
　　使用建議經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)資料，向市物業(yè)專項維修資金管理中心提出申請。
　　第二十二條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，審核、撥付住宅專項維修資金，按以下規(guī)定辦理：
　　（一）申請資料齊全的，市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)在3個工作日內(nèi)對使用項目進(jìn)行現(xiàn)場查勘，審查是否符合使用條件。對不符合條件的，應(yīng)書面出具不同意使用的理由和依據(jù)。
    （二）申請使用住宅專項維修資金1萬元以下的，須經(jīng)市房產(chǎn)管理局審核，待工程竣工驗收后，由市物業(yè)專項維修資金管理中心一次性撥付。申請使用住宅專項維修資金1萬元以上的，經(jīng)市房產(chǎn)管理局、市財政局審核后3個工作日內(nèi)，由市物業(yè)專項維修資金管理中心撥付50%的預(yù)算資金；工程竣工驗收后，撥付剩余資金。使用住宅專項維修資金數(shù)額較大的，可根據(jù)工程進(jìn)度分期撥付。
　　（三）住宅專項維修資金的使用實行工程預(yù)算審核制度，申請使用住宅專項維修資金3萬元（含3萬元）以上的，按公開、公平、公正的原則，由業(yè)主代表選定相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審，相關(guān)評審費用列入工程成本。
　　市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)公示住宅專項維修資金受益業(yè)主使用分?jǐn)倲?shù)額。
　　第二十三條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
　　（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；
　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中動用公有住房維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
　　（四）業(yè)主委員會審核；
　　（五）業(yè)主委員會報市房產(chǎn)管理局備案；
　　（六）住宅專項維修資金受托銀行憑市房產(chǎn)管理局備案證和業(yè)主委員會的通知撥付資金。
　　第二十四條  對符合下列條件的物業(yè)維修、更新和改造項目，可以采取一次性表決的方式使用住宅專項維修資金：
　　（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益。
　　（二）單項物業(yè)維修、更新和改造項目費用在5萬元以下。  
　　一次性表決使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
　　一次性表決方式使用住宅專項維修資金的期限不得超過5年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金交存總額的5%。
　　屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)維修、更新和改造項目，使用住宅專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。
　　第二十五條  發(fā)生下列緊急情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，維修費用可以直接從受益業(yè)主住宅專項維修資金中列支：
    （一）電梯故障危及人身安全的；
　　（二）消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況的；
　　（三）屋面、外墻損壞、滲漏嚴(yán)重的；
　　（四）樓體外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；
　　（五）發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的其他緊急情況。
　　第二十六條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，緊急使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　　（一）申請。申請人向市物業(yè)專項維修資金管理中心提出緊急使用住宅專項維修資金書面申請。物業(yè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請；未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)社區(qū)居民委員會確認(rèn)，由受益業(yè)主或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請。
　　（二）外勘。市物業(yè)專項維修資金管理中心會同街道辦事處、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在24小時內(nèi)進(jìn)行外勘（特種設(shè)施設(shè)備需經(jīng)相關(guān)單位鑒定并出具鑒定結(jié)果）。
　　（三）審核。市房產(chǎn)管理局和市財政局在48小時內(nèi)完成審核和預(yù)付工程款工作。預(yù)付工程款按審核預(yù)算資金的50%支付。
　　（四）驗收。維修工程竣工后，經(jīng)業(yè)主委員會或受益業(yè)主驗收并出具竣工驗收證明。申請人持竣工驗收證明、發(fā)票等資料到市物業(yè)專項維修資金管理中心辦理結(jié)算手續(xù)。
　　緊急使用住宅專項維修資金信息在小區(qū)和湘潭市政府門戶網(wǎng)（www.xiangtan.gov.cn）進(jìn)行公示。
　　第二十七條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；
　　（三）按有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
　　（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用。
    第四章  監(jiān)督管理
　　第二十八條  市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)會同市財政局組織相關(guān)單位定期對住宅專項維修資金交存和使用情況進(jìn)行檢查，以切實規(guī)范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。
　　市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅專項維修資金管理，管理所需費用，報同級人民政府財政部門核準(zhǔn)后，在住宅專項維修資金的增值收益中解決。
　　住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)接受審計部門、監(jiān)察機(jī)關(guān)的監(jiān)督，并接受人大、政協(xié)和廣大業(yè)主的監(jiān)督。
　　第二十九條  住宅專項維修資金自存入住宅專項維修資金專用賬戶之日起，按照國家規(guī)定的利率，在每年規(guī)定的時間為業(yè)主計息。
　　第三十條  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交存的住宅專項維修資金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，少于首期交存住宅專項維修資金數(shù)額部分，由受讓人補(bǔ)交。當(dāng)事人另有約定的從其約定。
　　房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主。業(yè)主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料，到市物業(yè)專項維修資金管理中心辦理個人賬戶注銷手續(xù)，并提取余款。
　　第三十一條  市物業(yè)專項維修資金管理中心與受托銀行每年應(yīng)定期核對住宅專項維修資金賬目，并按規(guī)定向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
　　（二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；
　　（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中，住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
　　（四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。
　　業(yè)主大會管理住宅專項維修資金的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核對并公布。
　　第三十二條  市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)建立健全住宅專項維修資金網(wǎng)上公示、查詢制度，方便業(yè)主隨時對其分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和賬面余額進(jìn)行查詢。
    業(yè)主可在湘潭市政府門戶網(wǎng)（www.xiangtan.gov.cn）查詢。查詢后，如有異議，可向市物業(yè)專項維修資金管理中心申請復(fù)核，市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)在5個工作日內(nèi)予以答復(fù)。
　　第三十三條  交存住宅專項維修資金的，市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)出具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
　　市物業(yè)專項維修資金管理中心的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。
    第五章  法律責(zé)任
　　第三十四條  違反規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)管理局依法追回挪用的住宅專項維修資金，并沒收違法所得，同時可視情并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定依法予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書。
　　第三十五條  相關(guān)行政主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第三十六條  相關(guān)行政主管部門及其工作人員利用職務(wù)的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第六章  附  則
　　第三十七條  湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市的住宅專項維修資金管理參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十八條  本辦法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（市人民政府令第13號，2007年）同時廢止。