一、解讀方案

（一）解讀提綱：背景依據(jù),、目標(biāo)任務(wù),、主要內(nèi)容、涉及范圍,、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),、注意事項(xiàng)。

（二）解讀形式：文字說(shuō)明,。

（三）解讀途徑：在市政府及市住建局網(wǎng)站上與主文件同步公開(kāi),。

（四）解讀時(shí)間：2018年9月25日

二、解讀材料

為加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理,，保障房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人合法權(quán)益,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，我局代政府起草了《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》（代擬稿），經(jīng)市人民政府同意,，以政府辦名義印發(fā),。

（一）背景依據(jù)

一是落實(shí)以人為本，滿(mǎn)足人民群眾美好居住需求的根本要求,。習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中提出要以人民為中心,，讓人民生活更美好。住房問(wèn)題反映了人民群眾對(duì)美好居住環(huán)境的追求,，是當(dāng)前重要的民生事項(xiàng),。而預(yù)售制度是解決住房問(wèn)題的重要舉措，科學(xué)的預(yù)售款監(jiān)管模式既充分發(fā)揮了提升住房消費(fèi)能力,，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的積極作用,，又盡量避免了可能因樓盤(pán)爛尾損害購(gòu)房人利益,、影響社會(huì)穩(wěn)定和諧的弊端。因此,，我們要貫徹以人民為中心的發(fā)展思想,，提高政治站位，切實(shí)做好預(yù)售款監(jiān)管的制度設(shè)計(jì),，進(jìn)一步提升管理水平,，把這項(xiàng)民生工作做好做實(shí)，讓人民得到獲得感,、幸福感,。

二是貫徹國(guó)家政策，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)展的必然要求,。2010年,，我市出臺(tái)了《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》（潭政辦發(fā)〔2010〕36號(hào)），建立了以政府監(jiān)管為主,，銀行配合為輔的預(yù)售款監(jiān)管模式,，有效保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，保障了信貸資金安全,，促進(jìn)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施,。但是，此文件已于2015年10月失效,。同時(shí)隨著國(guó)家政策的調(diào)整,，經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生變化，原有的監(jiān)管辦法部分條款已不適應(yīng)當(dāng)前政策形勢(shì)的需要,，急需根據(jù)實(shí)際情況修改完善,，出臺(tái)新的預(yù)售款監(jiān)管辦法，保障交易資金安全,，保障購(gòu)房人合法權(quán)益,，保障交易秩序規(guī)范有序。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的迫切需要,。商品房預(yù)售款監(jiān)管是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》賦予政府的重要房產(chǎn)管理職能,。近年來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化和精美湘潭建設(shè)的推進(jìn),，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛,，預(yù)售項(xiàng)目大量增加，預(yù)售金額較大,，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管難度和風(fēng)險(xiǎn)逐步加大,，不穩(wěn)定因素增多,。過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)和新的形勢(shì)要求我們要有新的辦法，用科學(xué)有效的預(yù)售款監(jiān)管制度管好預(yù)售款,，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

（二）目標(biāo)任務(wù)

貫徹落實(shí)黨的十九大關(guān)于“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的重要定位,，加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理,，保障房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

（三）主要內(nèi)容

擬重新公布的《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》共五章，由總則,、預(yù)售款收存管理,、預(yù)售款使用管理、責(zé)任追究及附則組成,。

1.關(guān)于監(jiān)管模式,。政府主導(dǎo)，銀行輔助,。由監(jiān)管機(jī)構(gòu),、監(jiān)管銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,，簽訂協(xié)議各方按照本辦法及監(jiān)管協(xié)議履行職責(zé)和義務(wù),，對(duì)預(yù)售款的收存和使用進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督管理。預(yù)售款監(jiān)管遵循"專(zhuān)款專(zhuān)用,、全程監(jiān)管,、節(jié)點(diǎn)控制、差別管理"的原則,。

2.關(guān)于監(jiān)管步驟,。①簽訂三方監(jiān)管協(xié)議（在辦理預(yù)售許可環(huán)節(jié)）；②首筆預(yù)售款的收存（在預(yù)售合同網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)）,；③后續(xù)預(yù)售款的歸集（由監(jiān)管銀行監(jiān)督）,；④預(yù)售款的撥付使用（實(shí)行申請(qǐng)撥付制度）；⑤解除預(yù)售款監(jiān)管（到取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》為止）,。

3.對(duì)原辦法的主要修改。一是進(jìn)一步明確了監(jiān)管機(jī)構(gòu),。由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局明確預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu),，承擔(dān)預(yù)售款監(jiān)管的日常管理工作。二是切實(shí)加大了風(fēng)險(xiǎn)防范,。主要從收和支兩方面對(duì)預(yù)售款進(jìn)行嚴(yán)格控制,，對(duì)每一個(gè)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行必要把關(guān),，并對(duì)把關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行的職責(zé)進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范,。①在預(yù)售款收存方面,。要求預(yù)購(gòu)人將首筆預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行核實(shí)入賬信息后,，市住建部門(mén)方予辦理預(yù)售合同備案,，后續(xù)預(yù)售款由監(jiān)管銀行嚴(yán)格監(jiān)督進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。②在預(yù)售款撥付方面,。實(shí)行申請(qǐng)撥付制度,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)按建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售款，在主要的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和每次核撥資金時(shí)都必須留有必要的保底資金確保建設(shè)工程按期竣工交付,。③明確市金融監(jiān)管部門(mén)（人民銀行市中心支行,、湘潭銀監(jiān)分局等）和監(jiān)管銀行義務(wù)。④建立預(yù)售款監(jiān)管督查通報(bào)制度,。由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市金融監(jiān)管部門(mén),，定期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行執(zhí)行本辦法情況進(jìn)行督查通報(bào)，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)其違法違規(guī)行為進(jìn)行處理,。三是強(qiáng)化了責(zé)任追究,。①對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，由市住建局責(zé)令限期改正,，整改期間,，暫停預(yù)售合同網(wǎng)簽備案和預(yù)售款撥付，逾期不改正的,，按照相關(guān)法律法規(guī)處理并將不良行為記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案,，向社會(huì)公示；②對(duì)于監(jiān)管銀行的違規(guī)行為,，市住建局停止其新開(kāi)項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管銀行資格,，并通報(bào)市金融監(jiān)管部門(mén)，市金融監(jiān)管部門(mén)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理,。

（四）涉及范圍

雨湖,、岳塘區(qū)人民政府，高新區(qū),、經(jīng)開(kāi)區(qū),、昭山示范區(qū)管委會(huì)，市直各有關(guān)單位,，市金融有關(guān)部門(mén)

（五）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)政策執(zhí)行。

（六）注意事項(xiàng)

自發(fā)布之日起實(shí)施,，原有文件中與本文件不一致的,，以本辦法為準(zhǔn)。