一、解讀方案

（一）解讀提綱：背景依據(jù)、目標(biāo)任務(wù)、主要內(nèi)容、涉及范圍、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、注意事項。

（二）解讀形式：文字說明。

（三）解讀途徑：在市政府及市住建局網(wǎng)站上與主文件同步公開。

（四）解讀時間：2018年9月25日

二、解讀材料

為加強商品房預(yù)售款監(jiān)督管理，保障房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我局代政府起草了《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》（代擬稿），經(jīng)市人民政府同意，以政府辦名義印發(fā)。

（一）背景依據(jù)

一是落實以人為本，滿足人民群眾美好居住需求的根本要求。習(xí)近平總書記在十九大報告中提出要以人民為中心，讓人民生活更美好。住房問題反映了人民群眾對美好居住環(huán)境的追求，是當(dāng)前重要的民生事項。而預(yù)售制度是解決住房問題的重要舉措，科學(xué)的預(yù)售款監(jiān)管模式既充分發(fā)揮了提升住房消費能力，支持項目順利建設(shè)的積極作用，又盡量避免了可能因樓盤爛尾損害購房人利益、影響社會穩(wěn)定和諧的弊端。因此，我們要貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，提高政治站位，切實做好預(yù)售款監(jiān)管的制度設(shè)計，進一步提升管理水平，把這項民生工作做好做實，讓人民得到獲得感、幸福感。

二是貫徹國家政策，適應(yīng)經(jīng)濟社會形勢發(fā)展的必然要求。2010年，我市出臺了《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》（潭政辦發(fā)〔2010〕36號），建立了以政府監(jiān)管為主，銀行配合為輔的預(yù)售款監(jiān)管模式，有效保護了購房人的合法權(quán)益，保障了信貸資金安全，促進了開發(fā)項目順利實施。但是，此文件已于2015年10月失效。同時隨著國家政策的調(diào)整，經(jīng)濟社會形勢發(fā)生變化，原有的監(jiān)管辦法部分條款已不適應(yīng)當(dāng)前政策形勢的需要，急需根據(jù)實際情況修改完善，出臺新的預(yù)售款監(jiān)管辦法，保障交易資金安全，保障購房人合法權(quán)益，保障交易秩序規(guī)范有序。

三是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的迫切需要。商品房預(yù)售款監(jiān)管是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》賦予政府的重要房產(chǎn)管理職能。近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化和精美湘潭建設(shè)的推進，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，預(yù)售項目大量增加，預(yù)售金額較大，房地產(chǎn)市場監(jiān)管難度和風(fēng)險逐步加大，不穩(wěn)定因素增多。過去的工作經(jīng)驗和新的形勢要求我們要有新的辦法，用科學(xué)有效的預(yù)售款監(jiān)管制度管好預(yù)售款，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）目標(biāo)任務(wù)

貫徹落實黨的十九大關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”的重要定位，加強商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）主要內(nèi)容

擬重新公布的《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》共五章，由總則、預(yù)售款收存管理、預(yù)售款使用管理、責(zé)任追究及附則組成。

1.關(guān)于監(jiān)管模式。政府主導(dǎo)，銀行輔助。由監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，簽訂協(xié)議各方按照本辦法及監(jiān)管協(xié)議履行職責(zé)和義務(wù)，對預(yù)售款的收存和使用進行規(guī)范和監(jiān)督管理。預(yù)售款監(jiān)管遵循"專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、差別管理"的原則。

2.關(guān)于監(jiān)管步驟。①簽訂三方監(jiān)管協(xié)議（在辦理預(yù)售許可環(huán)節(jié)）；②首筆預(yù)售款的收存（在預(yù)售合同網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)）；③后續(xù)預(yù)售款的歸集（由監(jiān)管銀行監(jiān)督）；④預(yù)售款的撥付使用（實行申請撥付制度）；⑤解除預(yù)售款監(jiān)管（到取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》為止）。

3.對原辦法的主要修改。一是進一步明確了監(jiān)管機構(gòu)。由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局明確預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)，承擔(dān)預(yù)售款監(jiān)管的日常管理工作。二是切實加大了風(fēng)險防范。主要從收和支兩方面對預(yù)售款進行嚴(yán)格控制，對每一個主要環(huán)節(jié)進行必要把關(guān)，并對把關(guān)的監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行的職責(zé)進行細化和規(guī)范。①在預(yù)售款收存方面。要求預(yù)購人將首筆預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行核實入賬信息后，市住建部門方予辦理預(yù)售合同備案，后續(xù)預(yù)售款由監(jiān)管銀行嚴(yán)格監(jiān)督進入監(jiān)管賬戶。②在預(yù)售款撥付方面。實行申請撥付制度，監(jiān)管機構(gòu)按建設(shè)進度核撥預(yù)售款，在主要的進度節(jié)點和每次核撥資金時都必須留有必要的保底資金確保建設(shè)工程按期竣工交付。③明確市金融監(jiān)管部門（人民銀行市中心支行、湘潭銀監(jiān)分局等）和監(jiān)管銀行義務(wù)。④建立預(yù)售款監(jiān)管督查通報制度。由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市金融監(jiān)管部門，定期對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行執(zhí)行本辦法情況進行督查通報，并按有關(guān)規(guī)定對其違法違規(guī)行為進行處理。三是強化了責(zé)任追究。①對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，由市住建局責(zé)令限期改正，整改期間，暫停預(yù)售合同網(wǎng)簽備案和預(yù)售款撥付，逾期不改正的，按照相關(guān)法律法規(guī)處理并將不良行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示；②對于監(jiān)管銀行的違規(guī)行為，市住建局停止其新開項目預(yù)售款監(jiān)管銀行資格，并通報市金融監(jiān)管部門，市金融監(jiān)管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。

（四）涉及范圍

雨湖、岳塘區(qū)人民政府，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、昭山示范區(qū)管委會，市直各有關(guān)單位，市金融有關(guān)部門

（五）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)政策執(zhí)行。

（六）注意事項

自發(fā)布之日起實施，原有文件中與本文件不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。