相關(guān)文件：《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的通告》

一、《通告》出臺(tái)背景

隨著“精美湘潭”建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)，我市城市環(huán)境大為改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。國(guó)土資源部門在履行土地利用監(jiān)管及巡查職責(zé)中，發(fā)現(xiàn)多宗閑置土地，涉嫌通過以土地使用權(quán)作價(jià)入股、合資、合作進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或以股權(quán)收購(gòu)等方式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，達(dá)到規(guī)避法律和逃避稅款的目的。為保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止國(guó)有土地資產(chǎn)和稅費(fèi)流失，將上述行為納入依法處置，規(guī)范管理的軌道非常有必要。為此，市人民政府確定出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的通告》（潭政通﹝2017﹞4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通告》）。

二、《通告》制定依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年）、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)，2012年）、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)，2010年）和《國(guó)土資源部印發(fā)<關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案>的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕12號(hào)）。

三、《通告》針對(duì)的主要問題

⒈ 變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)導(dǎo)致土地升值溢價(jià)部分財(cái)政收入流失。部分房地產(chǎn)企業(yè)在早些年取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，因?yàn)槎喾N原因，一直未開發(fā)建設(shè)。如湘潭經(jīng)開區(qū)范圍多宗土地，被國(guó)內(nèi)知名房企以“股權(quán)收購(gòu)”的形式吸收合并控股，原土地使用者早年低價(jià)取得土地使用權(quán)，在處置閑置土地過程中以土地時(shí)價(jià)進(jìn)行股份轉(zhuǎn)讓，由于政府基礎(chǔ)設(shè)施投入和城市建設(shè)發(fā)展帶來的土地升值的溢價(jià)部分成為了原受讓者的利潤(rùn)，造成了地方財(cái)政收入的流失，擾亂了正常土地市場(chǎng)秩序。同時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，還導(dǎo)致市、縣人民政府不能及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

⒉ 當(dāng)事人通過100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以合法形式掩蓋非法目的。2004年5月31日，國(guó)土資源部辦公廳給廣東省國(guó)土資源廳的《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問題的批復(fù)》（國(guó)土資廳函〔2004〕224號(hào)）明確：“太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨(dú)資企業(yè)-太古飲品（東莞）有限公司全部轉(zhuǎn)讓給可口可樂（中國(guó)）投資有限公司，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售，其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記”。據(jù)此，通過100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)受讓人取得了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者土地使用權(quán)，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓人則在轉(zhuǎn)賣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲利的同時(shí)逃避國(guó)家稅收。轉(zhuǎn)讓人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格并沒有體現(xiàn)公司股權(quán)真正市場(chǎng)價(jià)值，而是人為壓低虛報(bào)，從而規(guī)避溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)繳納的稅收（土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等）。當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定土地資產(chǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益。同時(shí)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，依法承接原土地使用權(quán)人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，并承擔(dān)其法律責(zé)任。

⒊ 當(dāng)事人通過合作開發(fā)房地產(chǎn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉嫌以合法形式掩蓋非法目的。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號(hào)）規(guī)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的本質(zhì)特征是，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益。提供土地使用權(quán)的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系在權(quán)利義務(wù)的本質(zhì)上并無二致。因此，當(dāng)事人之間的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

四、《通告》針對(duì)問題的處理措施

1. 嚴(yán)格管理加強(qiáng)調(diào)控。《通告》強(qiáng)調(diào)，為預(yù)防和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須采取有效措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控：一是從源頭上控制一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)，科學(xué)制定供地計(jì)劃；二是嚴(yán)格規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)，盤活存量土地。同時(shí)，開展為期二年的土地市場(chǎng)清理整頓活動(dòng)。

2. 依法公開公平交易。《通告》明確，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含出讓工業(yè)用地）必須依法公開交易。未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定條件的，不得違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并不得改變?cè)�建設(shè)用地規(guī)劃條件。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，交易主體應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。土地轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，由市、縣人民政府、開發(fā)園區(qū)優(yōu)先收購(gòu)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式包括買賣、作價(jià)出資（入股）、合作開發(fā)、交換、贈(zèng)予等，以及司法處置、法人或者其他組織合并或分立等形式涉及的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

3. 依法處置閑置土地。《通告》要求，各城區(qū)（開發(fā)園區(qū)）要認(rèn)真落實(shí)湘潭市土地管理共同責(zé)任機(jī)制，對(duì)轄區(qū)范圍的閑置土地和低效利用土地組織開展清理，逐宗建立閑置土地信息卡，綜合施策確保依法處理到位。閑置土地在未依法處置前，有關(guān)機(jī)關(guān)依法不予辦理被認(rèn)定閑置土地的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租和變更登記手續(xù)。

4. 部門聯(lián)動(dòng)多措并舉。《通告》要求，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化溝通銜接，落實(shí)相關(guān)責(zé)任，做到信息共享，不定期召開聯(lián)席工作會(huì)議，及時(shí)研究解決土地二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題。