相關(guān)文件：《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的通告》

一,、《通告》出臺(tái)背景

隨著“精美湘潭”建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)，我市城市環(huán)境大為改善,，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,。國(guó)土資源部門(mén)在履行土地利用監(jiān)管及巡查職責(zé)中，發(fā)現(xiàn)多宗閑置土地,，涉嫌通過(guò)以土地使用權(quán)作價(jià)入股,、合資、合作進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或以股權(quán)收購(gòu)等方式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，達(dá)到規(guī)避法律和逃避稅款的目的,。為保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止國(guó)有土地資產(chǎn)和稅費(fèi)流失,，將上述行為納入依法處置,，規(guī)范管理的軌道非常有必要。為此,，市人民政府確定出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的通告》（潭政通﹝2017﹞4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通告》）,。

二、《通告》制定依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào),，1990年）,、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào),，2012年）、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào),，2010年）和《國(guó)土資源部印發(fā)<關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案>的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕12號(hào)）,。

三,、《通告》針對(duì)的主要問(wèn)題

⒈ 變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)導(dǎo)致土地升值溢價(jià)部分財(cái)政收入流失。部分房地產(chǎn)企業(yè)在早些年取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后,，因?yàn)槎喾N原因,，一直未開(kāi)發(fā)建設(shè)。如湘潭經(jīng)開(kāi)區(qū)范圍多宗土地,，被國(guó)內(nèi)知名房企以“股權(quán)收購(gòu)”的形式吸收合并控股,，原土地使用者早年低價(jià)取得土地使用權(quán)，在處置閑置土地過(guò)程中以土地時(shí)價(jià)進(jìn)行股份轉(zhuǎn)讓,，由于政府基礎(chǔ)設(shè)施投入和城市建設(shè)發(fā)展帶來(lái)的土地升值的溢價(jià)部分成為了原受讓者的利潤(rùn)，造成了地方財(cái)政收入的流失,，擾亂了正常土地市場(chǎng)秩序,。同時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,，還導(dǎo)致市,、縣人民政府不能及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

⒉ 當(dāng)事人通過(guò)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，以合法形式掩蓋非法目的,。2004年5月31日，國(guó)土資源部辦公廳給廣東省國(guó)土資源廳的《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)土資廳函〔2004〕224號(hào)）明確：“太古可口可樂(lè)香港有限公司將其全資擁有的獨(dú)資企業(yè)-太古飲品（東莞）有限公司全部轉(zhuǎn)讓給可口可樂(lè)（中國(guó)）投資有限公司,，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售,，其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此,，該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記”。據(jù)此,，通過(guò)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，股權(quán)受讓人取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者土地使用權(quán)，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓人則在轉(zhuǎn)賣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲利的同時(shí)逃避國(guó)家稅收,。轉(zhuǎn)讓人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)公司股權(quán)真正市場(chǎng)價(jià)值,，而是人為壓低虛報(bào)，從而規(guī)避溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)繳納的稅收（土地增值稅,、契稅,、企業(yè)所得稅等）,。當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定土地資產(chǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，惡意串通,，逃避稅收,，損害國(guó)家利益。同時(shí),，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，依法承接原土地使用權(quán)人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，并承擔(dān)其法律責(zé)任,。

⒊ 當(dāng)事人通過(guò)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，涉嫌以合法形式掩蓋非法目的�,！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2005〕5號(hào)）規(guī)定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的本質(zhì)特征是,，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益,。提供土地使用權(quán)的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系在權(quán)利義務(wù)的本質(zhì)上并無(wú)二致。因此,，當(dāng)事人之間的約定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,。

四、《通告》針對(duì)問(wèn)題的處理措施

1. 嚴(yán)格管理加強(qiáng)調(diào)控,�,！锻ǜ妗窂�(qiáng)調(diào)，為預(yù)防和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，必須采取有效措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控：一是從源頭上控制一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng),，科學(xué)制定供地計(jì)劃,；二是嚴(yán)格規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)，盤(pán)活存量土地,。同時(shí),，開(kāi)展為期二年的土地市場(chǎng)清理整頓活動(dòng)。

2. 依法公開(kāi)公平交易,�,！锻ǜ妗访鞔_，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含出讓工業(yè)用地）必須依法公開(kāi)交易,。未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定條件的,，不得違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并不得改變?cè)�建設(shè)用地規(guī)劃條件。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的,，交易主體應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格,，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。土地轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的,，由市,、縣人民政府、開(kāi)發(fā)園區(qū)優(yōu)先收購(gòu),。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式包括買賣,、作價(jià)出資（入股）、合作開(kāi)發(fā),、交換,、贈(zèng)予等，以及司法處置,、法人或者其他組織合并或分立等形式涉及的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,。

3. 依法處置閑置土地�,！锻ǜ妗芬���,，各城區(qū)（開(kāi)發(fā)園區(qū)）要認(rèn)真落實(shí)湘潭市土地管理共同責(zé)任機(jī)制，對(duì)轄區(qū)范圍的閑置土地和低效利用土地組織開(kāi)展清理,，逐宗建立閑置土地信息卡,，綜合施策確保依法處理到位。閑置土地在未依法處置前,，有關(guān)機(jī)關(guān)依法不予辦理被認(rèn)定閑置土地的轉(zhuǎn)讓、抵押,、出租和變更登記手續(xù),。

4. 部門(mén)聯(lián)動(dòng)多措并舉�,！锻ǜ妗芬���,，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化溝通銜接,，落實(shí)相關(guān)責(zé)任,，做到信息共享，不定期召開(kāi)聯(lián)席工作會(huì)議,，及時(shí)研究解決土地二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況,、新問(wèn)題。