新聞發(fā)布會現(xiàn)場,。
近日,，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》和《湘潭市加強(qiáng)土地利用推進(jìn)城市更新的若干措施（試行）》正式印發(fā),。1月26日上午,，湘潭市舉行“土地新政”新聞發(fā)布會。副市長陳愛民致發(fā)布詞,。市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)人和相關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者的提問。
記者：湘潭市選擇當(dāng)前時(shí)間階段出臺兩個(gè)土地方面新政措施,，主要是基于哪些方面的考慮,？兩項(xiàng)措施的主要亮點(diǎn)有哪些？
湘潭市自然資源和規(guī)劃局黨委副書記,、局長王峰：我市選擇當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺這兩個(gè)土地方面新政措施,，主要是基于以下幾個(gè)方面的考慮,，歸納起來是四個(gè)需要。
一是湘潭社會經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要,。近年來,，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化推進(jìn)，我市出現(xiàn)了一些土地資源配置與高質(zhì)量發(fā)展要求不相適應(yīng)的問題,。同時(shí),，耕地保護(hù)、土地閑置低效利用等方面也面臨著一系列挑戰(zhàn),，必須加強(qiáng)規(guī)劃和土地管理方面的政策創(chuàng)新和新舉措的制定,，在堅(jiān)守底線的前提下，破解一些難點(diǎn)和堵點(diǎn)問題,，優(yōu)化土地資源配置,，提高土地利用效益，為高質(zhì)量發(fā)展提供更多更好的資源要素保障動能,。
二是應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢挑戰(zhàn)的需要,。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，土地供需關(guān)系如何理順,、土地價(jià)值效益如何彰顯,，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目如何引進(jìn)來、留下來,，需從頂層設(shè)計(jì)上系統(tǒng)解決,。“土地新政”致力于土地資源高水平配置與高效率利用等方面有所突破,，以此提振市場信心,，激發(fā)市場活力，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,、促進(jìn)就業(yè),、保障民生等方面具有重要意義。
三是低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的需要,。去年,，我市成功進(jìn)入國家低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城市，贏得了非常寶貴的先行先試契機(jī),。這兩個(gè)新政措施是我市低效用地再開發(fā)“1+2+N”政策體系的重要組成部分,，將對低效用地再開發(fā)項(xiàng)目具體實(shí)施提供有力的政策保障。
四是進(jìn)一步提升土地管控能力的需要,。新政措施通過建立土地全生命周期監(jiān)督管理機(jī)制,，明確權(quán)利和責(zé)任，加大評價(jià),、處置,、問責(zé)力度,，確保土地資源合理高效利用，土地市場健康有序發(fā)展,。
就措施的亮點(diǎn)而言,，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》方面：一是有效降低企業(yè)用地成本，縮短拿地周期,。全面推行工業(yè)用地租賃,、先租后讓和彈性出讓等靈活供地模式；制定工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),，推行“帶方案”出讓,，實(shí)現(xiàn)“簽約即供地、拿地即開工”,；建立“土地超市”制度,，破解“項(xiàng)目等地”問題；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地可按商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定出讓起始價(jià),；新型產(chǎn)業(yè)用地可參照工業(yè)用地供應(yīng)管理,。有效降低企業(yè)前期投入，形成產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格洼地,。
二是科學(xué)合理實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管控,。允許工業(yè)用地、物流倉儲用地和為制造業(yè)服務(wù)的其他商務(wù)用地互相合理轉(zhuǎn)換,，按需確定容積率,、建筑密度和綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。企業(yè)在現(xiàn)有工業(yè)用地上或利用地下空間新建,、擴(kuò)建生產(chǎn)性用地增加容積率的,，不再增繳土地價(jià)款。允許原國有土地使用權(quán)人通過自主,、聯(lián)營,、入股、轉(zhuǎn)讓等方面對其使用的產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行改造開發(fā),。充分激發(fā)市場主體投資興業(yè)的興趣,，提高擴(kuò)能擴(kuò)產(chǎn)的積極性。
三是切實(shí)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管,。實(shí)行“雙合同一協(xié)議”（招商合同,、出讓合同、監(jiān)管協(xié)議）管理,，嚴(yán)格履約評估,，確保合同兌現(xiàn)；市本級用地規(guī)模200畝以上的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目報(bào)市自然資源管理委員會審定,，避免同質(zhì)化競爭,；按照“畝均論英雄”要求，對企業(yè)實(shí)行用地政策差別化分類管理,。極大提高土地利用效益,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。
《湘潭市加強(qiáng)土地利用促進(jìn)城市更新的若干措施（試行）》方面：一是鼓勵(lì)社會資本參與片區(qū)改造開發(fā),。創(chuàng)新市場化開發(fā)模式和融資渠道,，運(yùn)用“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”理念引入社會資本,，推動更新片區(qū)范圍內(nèi)公益性,、經(jīng)營性項(xiàng)目整體打包實(shí)施，建立經(jīng)營性收益回報(bào)機(jī)制和金融服務(wù),、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等激勵(lì)機(jī)制,，提升資產(chǎn)吸引力。完善土地增值收益分享機(jī)制,，調(diào)動市場主體參與低效用地再開發(fā)和城市更新的積極性,。
二是適度放寬更新片區(qū)單元規(guī)劃指標(biāo)尺度。在滿足規(guī)范要求的前提下,，因地制宜的對容積率,、樓間距、建筑密度,、日照雙控等管控內(nèi)容進(jìn)行了合理的優(yōu)化調(diào)整,。
三是支持開發(fā)改善型住房。加大品質(zhì)型,、綠色生態(tài)型,、康養(yǎng)型住房開發(fā)比例。
四是支持土地分割轉(zhuǎn)讓,。按“一事一議”方式允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目,。
五是實(shí)行“商改居”。已建成的庫存非住宅商品房可進(jìn)行房屋使用功能調(diào)整,，已出讓為商,、居用地的，商住比可適當(dāng)優(yōu)化調(diào)整,。
六是創(chuàng)新存量土地盤活利用方式,。允許預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓、商住用地臨時(shí)使用,、閑置土地“等價(jià)置換”,。
七是實(shí)行市場化為導(dǎo)向的定價(jià)規(guī)則。對土地成本明顯高于市場價(jià)格的舊城改造、城市更新項(xiàng)目,，可按市場定價(jià)原則確定上市起始價(jià),。大力提升城市品質(zhì)，促進(jìn)城市土地的統(tǒng)籌有序開發(fā)和優(yōu)質(zhì)高效利用,。
記者：《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施》將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到哪些促進(jìn)作用,？
湘潭市自然資源和規(guī)劃事務(wù)中心主任胡健：當(dāng)前,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著諸多挑戰(zhàn),，需要尋找新的發(fā)展動力和突破口，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展,。土地是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)保障要素,，優(yōu)化土地要素保障和城市發(fā)展規(guī)劃，對于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有底盤性,、支撐性作用,。
《措施》聚焦促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一是產(chǎn)業(yè)用地保障方面,。通過劃定產(chǎn)業(yè)園區(qū)邊界線,、產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)應(yīng)保盡保、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金,、實(shí)施“周轉(zhuǎn)用地”制度和建立“土地超市”制度,，可以保證土地配給充沛，破解“項(xiàng)目等地”問題,，消除實(shí)體企業(yè)無地可用的擔(dān)心,，提振投資興業(yè)信心。二是產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方面,。通過實(shí)施“標(biāo)準(zhǔn)地＋承諾制＋代辦制”,、推行“帶方案”出讓、拿地即開工等舉措,，使實(shí)體企業(yè)能夠方便快捷的取得土地,，更快的啟動建設(shè)并投產(chǎn)達(dá)效。三是土地價(jià)格方面,�,！洞胧穼I(yè)用地、物流用地,、新型產(chǎn)業(yè)用地,、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地等各類型產(chǎn)業(yè)用地都明確了最優(yōu)惠的土地價(jià)格，形成了價(jià)格洼地,，同時(shí),，還全面推行彈性出讓,、長期租賃、先租后讓,、租讓結(jié)合等靈活供地方式,，更進(jìn)一步降低企業(yè)前期投入成本，能夠?qū)⒏噘Y金投入到設(shè)備升級和技術(shù)研發(fā)中去,，有效實(shí)施換代提升和擴(kuò)能擴(kuò)產(chǎn),。《措施》還鼓勵(lì)企業(yè)通過技術(shù)改造,、廠房改造、提高容積率等方式,，提高土地利用效率,，從而在不增加土地資源的情況下，實(shí)現(xiàn)更大的產(chǎn)出效益,，更好地提升整體競爭力,，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
記者：《湘潭市加強(qiáng)土地利用推進(jìn)城市更新的若干措施（試行）》將解決城市更新工作中哪些主要障礙和問題,？
湘潭市自然資源和規(guī)劃局總規(guī)劃師王細(xì)玲：2023年底,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要實(shí)施城市更新行動，打造宜居,、韌性,、智慧城市。在此背景下,，多地已積極部署城中村改造及城市更新計(jì)劃,，廣州、深圳先后出臺城市更新新規(guī),，意在穩(wěn)妥有序推進(jìn),。
市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚,，早在去年就部署了土地新政的出臺事項(xiàng),，針對當(dāng)前存量用地巨大、城市更新項(xiàng)目成本高,，收益不確定,，經(jīng)濟(jì)效益平衡難等普遍性問題，本次出臺的城市更新政策均有可操作可落地的工作措施：
�,。ㄒ唬┽槍Υ媪客恋鼐薮蟮膯栴},，我們城市更新政策中第一、七,、九條均有措施干貨進(jìn)行破題,。主要有兩個(gè)關(guān)鍵詞：第一，“管控”。實(shí)施最嚴(yán)格的“增存掛鉤”,，對于未完成存量任務(wù)的區(qū),、園區(qū)，暫停新增建設(shè)用地報(bào)批,，從源頭上倒的逼存量建設(shè)用地處置,。第二，盤活,。創(chuàng)新提出了預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓,、臨時(shí)使用、閑置土地“等價(jià)置換”,、允許土地分割,、轉(zhuǎn)讓等多種盤活利用方式，如預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓,，對開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的土地,，可以按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，可依法辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記,，待開發(fā)投資達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后,，由預(yù)告登記人申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這個(gè)很好的解決了很多土地未達(dá)開發(fā)條件無法轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致土地閑置浪費(fèi)問題,，讓土地活起來,、轉(zhuǎn)起來。
�,。ǘ┽槍ο媪糠慨a(chǎn)問題,，新政中第六條提出了鼓勵(lì)推出各類改善型住宅、第八條中提出了商改居的有效措施,。如商業(yè)類公寓在不改變土地用途和建筑輪廓,、高度及形態(tài)的基礎(chǔ)上，可優(yōu)化調(diào)整為居住類公寓,。對于已出讓為居住用地的,，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于6%的，可調(diào)整至2%～6%,；以居住為主的出讓商居綜合用地,，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于15%的，可調(diào)整至15%,。不過在這里要強(qiáng)調(diào)的是,，“商改居”項(xiàng)目應(yīng)確保公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地用途,、總建設(shè)量,、容積率,、綠地面積不得改變。已享受招商引資優(yōu)惠政策或?qū)俸诵纳倘�,、片區(qū)商務(wù)中心的項(xiàng)目,，原則上不納入“商改居”范圍。
�,。ㄈ┽槍εf城改造,、城中村改造中的規(guī)劃布局問題。新政中實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)優(yōu)化：優(yōu)化城市更新單元管控,，可適當(dāng)放寬用地性質(zhì),、建筑高度、容積率,、間距,、綠地等管控，更新改造的非獨(dú)立公益性社區(qū)設(shè)施可不計(jì)入片區(qū)容積率,。支持規(guī)劃指標(biāo)綜合平衡；開發(fā)價(jià)值低的更新片區(qū)可聯(lián)動控規(guī)單元內(nèi)其他可出讓地通過帶條件,、帶方案掛牌進(jìn)行綜合開發(fā),，實(shí)現(xiàn)更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)平衡；更新片區(qū)范圍內(nèi)用地規(guī)劃及相關(guān)指標(biāo)可綜合平衡,，容積率指標(biāo)可適當(dāng)提高,；項(xiàng)目實(shí)施主體在推動城市更新中提高公共配套標(biāo)準(zhǔn)和增加城市公共開放空間所占用地，可計(jì)入該片區(qū)容積率,；城市更新項(xiàng)目的樓間距指標(biāo),，允許實(shí)行日照單控模式；利用地下空間開發(fā)建設(shè)地下商業(yè)等設(shè)施,，土地出讓價(jià)格可按照地面價(jià)格的20%-50%計(jì)算,。
（四）解決社會資本參與和成片開發(fā)的問題,。精準(zhǔn)劃定綜合片區(qū),，鼓勵(lì)集中成片開發(fā)，通過“利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”理念引入社會資本方,，實(shí)現(xiàn)政府和社會資本多方共贏以及項(xiàng)目整體績效最大化。鼓勵(lì)社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，推動更新單元內(nèi)公益性,、經(jīng)營性項(xiàng)目整體打包實(shí)施。實(shí)行市場化的定價(jià)規(guī)則,，對于舊城改造,、城市更新等特殊項(xiàng)目,，土地成本明顯高于市場價(jià)格的，可按市場定價(jià)原則確定上市起始價(jià),，報(bào)經(jīng)市自然資源管理委員會集體決策后實(shí)施,。
記者：隨著新型產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)用地需求日益增大,，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》中,，有關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地需求保障相關(guān)條款嗎？能否具體跟大家講講,？
湘潭市自然資源和規(guī)劃事務(wù)中心主任胡�,。�新型產(chǎn)業(yè)以其高科技性、高價(jià)值性和低耗能性,，能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)綠色發(fā)展,，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新著力點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的新支撐點(diǎn)。我市對新型產(chǎn)業(yè)的引入和扶持高度重視,，對其用地需求保障在《措施》中有充分體現(xiàn),。
一方面對符合新型產(chǎn)業(yè)用地類型特質(zhì)的能納盡納，應(yīng)保盡保,。目前國省暫時(shí)沒有對新型產(chǎn)業(yè)用地類型進(jìn)行明確界定,，也沒有相關(guān)目錄和標(biāo)準(zhǔn)，我們通過收集了解其他省市情況,，結(jié)合我市實(shí)際,，經(jīng)過綜合研究，將研發(fā),、設(shè)計(jì),、檢測、中試,、信息網(wǎng)絡(luò),、人工智能、大數(shù)據(jù),、生物醫(yī)藥等類型用地均納入了新型產(chǎn)業(yè)用地范疇,，基本上把符合特質(zhì)的都納入了，涵蓋面應(yīng)該是最廣的,。同時(shí),，《措施》中“優(yōu)化保障產(chǎn)業(yè)用地”方面的條款明確對新型產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行快報(bào)快批、應(yīng)保盡保,。實(shí)施“周轉(zhuǎn)用地”制度,，實(shí)現(xiàn)“地等項(xiàng)目”。
第二方面,，充分保障新型產(chǎn)業(yè)用地有效供給,�,！洞胧返�7條規(guī)定，新型產(chǎn)業(yè)用地政策參照工業(yè)用地執(zhí)行,，可以采用彈性年期出讓,、長期租賃、先租后讓,、租讓結(jié)合等多種供地模式,，使土地使用靈活度更高。并且國有劃撥或租賃用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的,，可采取協(xié)議方式出讓,。以租賃方式和先租后讓方式供應(yīng)的，可將依法登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租,、抵押。
同時(shí),，給予新型產(chǎn)業(yè)用地最優(yōu)惠地價(jià)政策,。《措施》中“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地管理模式”方面條款明確,，新型產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)以工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)為基數(shù)進(jìn)行1.5至2倍修正,。如果是省、市確定為優(yōu)先發(fā)展類的,，還可以以上述地價(jià)為基準(zhǔn)，按70%確定土地出讓起始價(jià),�,？梢哉f是能夠極大的降低新型產(chǎn)業(yè)企業(yè)土地取得成本，實(shí)現(xiàn)更低價(jià)格,、更可獲得,、更高效益。
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