新聞發(fā)布會現(xiàn)場。
近日，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》和《湘潭市加強土地利用推進城市更新的若干措施（試行）》正式印發(fā)。1月26日上午，湘潭市舉行“土地新政”新聞發(fā)布會。副市長陳愛民致發(fā)布詞。市自然資源和規(guī)劃局負責人和相關負責人回答了記者的提問。
記者：湘潭市選擇當前時間階段出臺兩個土地方面新政措施，主要是基于哪些方面的考慮？兩項措施的主要亮點有哪些？
湘潭市自然資源和規(guī)劃局黨委副書記、局長王峰：我市選擇當前時間節(jié)點出臺這兩個土地方面新政措施，主要是基于以下幾個方面的考慮，歸納起來是四個需要。
一是湘潭社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的需要。近年來，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化推進，我市出現(xiàn)了一些土地資源配置與高質(zhì)量發(fā)展要求不相適應的問題。同時，耕地保護、土地閑置低效利用等方面也面臨著一系列挑戰(zhàn)，必須加強規(guī)劃和土地管理方面的政策創(chuàng)新和新舉措的制定，在堅守底線的前提下，破解一些難點和堵點問題，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效益，為高質(zhì)量發(fā)展提供更多更好的資源要素保障動能。
二是應對當前經(jīng)濟形勢挑戰(zhàn)的需要。當前經(jīng)濟形勢下，土地供需關系如何理順、土地價值效益如何彰顯，產(chǎn)業(yè)項目如何引進來、留下來，需從頂層設計上系統(tǒng)解決。“土地新政”致力于土地資源高水平配置與高效率利用等方面有所突破，以此提振市場信心，激發(fā)市場活力，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長、促進就業(yè)、保障民生等方面具有重要意義。
三是低效用地再開發(fā)試點工作的需要。去年，我市成功進入國家低效用地再開發(fā)試點城市，贏得了非常寶貴的先行先試契機。這兩個新政措施是我市低效用地再開發(fā)“1+2+N”政策體系的重要組成部分，將對低效用地再開發(fā)項目具體實施提供有力的政策保障。
四是進一步提升土地管控能力的需要。新政措施通過建立土地全生命周期監(jiān)督管理機制，明確權利和責任，加大評價、處置、問責力度，確保土地資源合理高效利用，土地市場健康有序發(fā)展。
就措施的亮點而言，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》方面：一是有效降低企業(yè)用地成本，縮短拿地周期。全面推行工業(yè)用地租賃、先租后讓和彈性出讓等靈活供地模式；制定工業(yè)用地“標準地”規(guī)范標準，推行“帶方案”出讓，實現(xiàn)“簽約即供地、拿地即開工”；建立“土地超市”制度，破解“項目等地”問題；現(xiàn)代服務業(yè)用地可按商服用地基準地價的70%確定出讓起始價；新型產(chǎn)業(yè)用地可參照工業(yè)用地供應管理。有效降低企業(yè)前期投入，形成產(chǎn)業(yè)用地價格洼地。
二是科學合理實施產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管控。允許工業(yè)用地、物流倉儲用地和為制造業(yè)服務的其他商務用地互相合理轉(zhuǎn)換，按需確定容積率、建筑密度和綠地率等規(guī)劃指標。企業(yè)在現(xiàn)有工業(yè)用地上或利用地下空間新建、擴建生產(chǎn)性用地增加容積率的，不再增繳土地價款。允許原國有土地使用權人通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等方面對其使用的產(chǎn)業(yè)用地進行改造開發(fā)。充分激發(fā)市場主體投資興業(yè)的興趣，提高擴能擴產(chǎn)的積極性。
三是切實強化產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管。實行“雙合同一協(xié)議”（招商合同、出讓合同、監(jiān)管協(xié)議）管理，嚴格履約評估，確保合同兌現(xiàn)；市本級用地規(guī)模200畝以上的產(chǎn)業(yè)項目報市自然資源管理委員會審定，避免同質(zhì)化競爭；按照“畝均論英雄”要求，對企業(yè)實行用地政策差別化分類管理。極大提高土地利用效益，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構轉(zhuǎn)型升級。
《湘潭市加強土地利用促進城市更新的若干措施（試行）》方面：一是鼓勵社會資本參與片區(qū)改造開發(fā)。創(chuàng)新市場化開發(fā)模式和融資渠道，運用“利益共享、風險分擔”理念引入社會資本，推動更新片區(qū)范圍內(nèi)公益性、經(jīng)營性項目整體打包實施，建立經(jīng)營性收益回報機制和金融服務、財政獎補等激勵機制，提升資產(chǎn)吸引力。完善土地增值收益分享機制，調(diào)動市場主體參與低效用地再開發(fā)和城市更新的積極性。
二是適度放寬更新片區(qū)單元規(guī)劃指標尺度。在滿足規(guī)范要求的前提下，因地制宜的對容積率、樓間距、建筑密度、日照雙控等管控內(nèi)容進行了合理的優(yōu)化調(diào)整。
三是支持開發(fā)改善型住房。加大品質(zhì)型、綠色生態(tài)型、康養(yǎng)型住房開發(fā)比例。
四是支持土地分割轉(zhuǎn)讓。按“一事一議”方式允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)和項目。
五是實行“商改居”。已建成的庫存非住宅商品房可進行房屋使用功能調(diào)整，已出讓為商、居用地的，商住比可適當優(yōu)化調(diào)整。
六是創(chuàng)新存量土地盤活利用方式。允許預告登記轉(zhuǎn)讓、商住用地臨時使用、閑置土地“等價置換”。
七是實行市場化為導向的定價規(guī)則。對土地成本明顯高于市場價格的舊城改造、城市更新項目，可按市場定價原則確定上市起始價。大力提升城市品質(zhì)，促進城市土地的統(tǒng)籌有序開發(fā)和優(yōu)質(zhì)高效利用。
記者：《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施》將對實體經(jīng)濟發(fā)展起到哪些促進作用？
湘潭市自然資源和規(guī)劃事務中心主任胡健：當前，實體經(jīng)濟面臨著諸多挑戰(zhàn)，需要尋找新的發(fā)展動力和突破口，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。土地是實體經(jīng)濟發(fā)展的基礎保障要素，優(yōu)化土地要素保障和城市發(fā)展規(guī)劃，對于促進實體經(jīng)濟發(fā)展具有底盤性、支撐性作用。
《措施》聚焦促進實體經(jīng)濟發(fā)展，一是產(chǎn)業(yè)用地保障方面。通過劃定產(chǎn)業(yè)園區(qū)邊界線、產(chǎn)業(yè)用地指標應保盡保、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、實施“周轉(zhuǎn)用地”制度和建立“土地超市”制度，可以保證土地配給充沛，破解“項目等地”問題，消除實體企業(yè)無地可用的擔心，提振投資興業(yè)信心。二是產(chǎn)業(yè)用地供應方面。通過實施“標準地＋承諾制＋代辦制”、推行“帶方案”出讓、拿地即開工等舉措，使實體企業(yè)能夠方便快捷的取得土地，更快的啟動建設并投產(chǎn)達效。三是土地價格方面。《措施》對工業(yè)用地、物流用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、現(xiàn)代服務業(yè)用地等各類型產(chǎn)業(yè)用地都明確了最優(yōu)惠的土地價格，形成了價格洼地，同時，還全面推行彈性出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等靈活供地方式，更進一步降低企業(yè)前期投入成本，能夠?qū)⒏噘Y金投入到設備升級和技術研發(fā)中去，有效實施換代提升和擴能擴產(chǎn)。《措施》還鼓勵企業(yè)通過技術改造、廠房改造、提高容積率等方式，提高土地利用效率，從而在不增加土地資源的情況下，實現(xiàn)更大的產(chǎn)出效益，更好地提升整體競爭力，促進實體經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。
記者：《湘潭市加強土地利用推進城市更新的若干措施（試行）》將解決城市更新工作中哪些主要障礙和問題？
湘潭市自然資源和規(guī)劃局總規(guī)劃師王細玲：2023年底，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。在此背景下，多地已積極部署城中村改造及城市更新計劃，廣州、深圳先后出臺城市更新新規(guī)，意在穩(wěn)妥有序推進。
市委、市政府高瞻遠矚，早在去年就部署了土地新政的出臺事項，針對當前存量用地巨大、城市更新項目成本高，收益不確定，經(jīng)濟效益平衡難等普遍性問題，本次出臺的城市更新政策均有可操作可落地的工作措施：
（一）針對存量土地巨大的問題，我們城市更新政策中第一、七、九條均有措施干貨進行破題。主要有兩個關鍵詞：第一，“管控”。實施最嚴格的“增存掛鉤”，對于未完成存量任務的區(qū)、園區(qū)，暫停新增建設用地報批，從源頭上倒的逼存量建設用地處置。第二，盤活。創(chuàng)新提出了預告登記轉(zhuǎn)讓、臨時使用、閑置土地“等價置換”、允許土地分割、轉(zhuǎn)讓等多種盤活利用方式，如預告登記轉(zhuǎn)讓，對開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的土地，可以按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，可依法辦理不動產(chǎn)預告登記，待開發(fā)投資達到轉(zhuǎn)讓條件后，由預告登記人申請辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓，這個很好的解決了很多土地未達開發(fā)條件無法轉(zhuǎn)讓導致土地閑置浪費問題，讓土地活起來、轉(zhuǎn)起來。
（二）針對消化存量房產(chǎn)問題，新政中第六條提出了鼓勵推出各類改善型住宅、第八條中提出了商改居的有效措施。如商業(yè)類公寓在不改變土地用途和建筑輪廓、高度及形態(tài)的基礎上，可優(yōu)化調(diào)整為居住類公寓。對于已出讓為居住用地的，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于6%的，可調(diào)整至2%～6%；以居住為主的出讓商居綜合用地，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于15%的，可調(diào)整至15%。不過在這里要強調(diào)的是，“商改居”項目應確保公共服務及基礎設施配套齊全，土地用途、總建設量、容積率、綠地面積不得改變。已享受招商引資優(yōu)惠政策或?qū)俸诵纳倘Α⑵瑓^(qū)商務中心的項目，原則上不納入“商改居”范圍。
（三）針對舊城改造、城中村改造中的規(guī)劃布局問題。新政中實現(xiàn)了多項優(yōu)化：優(yōu)化城市更新單元管控，可適當放寬用地性質(zhì)、建筑高度、容積率、間距、綠地等管控，更新改造的非獨立公益性社區(qū)設施可不計入片區(qū)容積率。支持規(guī)劃指標綜合平衡；開發(fā)價值低的更新片區(qū)可聯(lián)動控規(guī)單元內(nèi)其他可出讓地通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發(fā)，實現(xiàn)更新項目的經(jīng)濟平衡；更新片區(qū)范圍內(nèi)用地規(guī)劃及相關指標可綜合平衡，容積率指標可適當提高；項目實施主體在推動城市更新中提高公共配套標準和增加城市公共開放空間所占用地，可計入該片區(qū)容積率；城市更新項目的樓間距指標，允許實行日照單控模式；利用地下空間開發(fā)建設地下商業(yè)等設施，土地出讓價格可按照地面價格的20%-50%計算。
（四）解決社會資本參與和成片開發(fā)的問題。精準劃定綜合片區(qū)，鼓勵集中成片開發(fā)，通過“利益共享、風險分擔”理念引入社會資本方，實現(xiàn)政府和社會資本多方共贏以及項目整體績效最大化。鼓勵社會資本參與基礎設施建設，推動更新單元內(nèi)公益性、經(jīng)營性項目整體打包實施。實行市場化的定價規(guī)則，對于舊城改造、城市更新等特殊項目，土地成本明顯高于市場價格的，可按市場定價原則確定上市起始價，報經(jīng)市自然資源管理委員會集體決策后實施。
記者：隨著新型產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)用地需求日益增大，《湘潭市優(yōu)化土地要素保障助推產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行）》中，有關于新型產(chǎn)業(yè)用地需求保障相關條款嗎？能否具體跟大家講講？
湘潭市自然資源和規(guī)劃事務中心主任胡健：新型產(chǎn)業(yè)以其高科技性、高價值性和低耗能性，能夠促進區(qū)域經(jīng)濟的高質(zhì)綠色發(fā)展，已成為當前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的新著力點和經(jīng)濟增長的新支撐點。我市對新型產(chǎn)業(yè)的引入和扶持高度重視，對其用地需求保障在《措施》中有充分體現(xiàn)。
一方面對符合新型產(chǎn)業(yè)用地類型特質(zhì)的能納盡納，應保盡保。目前國省暫時沒有對新型產(chǎn)業(yè)用地類型進行明確界定，也沒有相關目錄和標準，我們通過收集了解其他省市情況，結(jié)合我市實際，經(jīng)過綜合研究，將研發(fā)、設計、檢測、中試、信息網(wǎng)絡、人工智能、大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥等類型用地均納入了新型產(chǎn)業(yè)用地范疇，基本上把符合特質(zhì)的都納入了，涵蓋面應該是最廣的。同時，《措施》中“優(yōu)化保障產(chǎn)業(yè)用地”方面的條款明確對新型產(chǎn)業(yè)用地實行快報快批、應保盡保。實施“周轉(zhuǎn)用地”制度，實現(xiàn)“地等項目”。
第二方面，充分保障新型產(chǎn)業(yè)用地有效供給。《措施》第7條規(guī)定，新型產(chǎn)業(yè)用地政策參照工業(yè)用地執(zhí)行，可以采用彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等多種供地模式，使土地使用靈活度更高。并且國有劃撥或租賃用地補辦出讓手續(xù)的，可采取協(xié)議方式出讓。以租賃方式和先租后讓方式供應的，可將依法登記的國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。
同時，給予新型產(chǎn)業(yè)用地最優(yōu)惠地價政策。《措施》中“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地管理模式”方面條款明確，新型產(chǎn)業(yè)用地地價以工業(yè)用地基準價為基數(shù)進行1.5至2倍修正。如果是省、市確定為優(yōu)先發(fā)展類的，還可以以上述地價為基準，按70%確定土地出讓起始價。可以說是能夠極大的降低新型產(chǎn)業(yè)企業(yè)土地取得成本，實現(xiàn)更低價格、更可獲得、更高效益。
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