為規(guī)范新建物業(yè)交接活動，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院、住建部、省、市關(guān)于物業(yè)承接查驗的法規(guī)規(guī)章規(guī)定，按照局黨委會相關(guān)安排，我們起草了《湘潭市新建物業(yè)承接查驗暫行辦法》。

（一）背景依據(jù)

一是符合國省政策。國省市多次對承接查驗作出重要部署。2003年公布、2007年修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理條例》、2021年4月1日實施的《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》均對承接查驗作出明確規(guī)定，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗工作。未經(jīng)查驗的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。這些法規(guī)規(guī)章的落實要求我們依據(jù)國省市政策框架，結(jié)合湘潭實際情況，制定具體實施政策，加快承接查驗工作的落地執(zhí)行。

二是群眾強烈期盼。由開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛較多。而遺留問題多的重要原因之一就是新建物業(yè)在交付前未實施規(guī)范的承接查驗，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)方面的問題未能在業(yè)主入伙前及時發(fā)現(xiàn)并完善，等到后期使用時才暴露出來，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間責(zé)任邊界不清，處理難度很大。承接查驗涉及千家萬戶的切實利益，社會各界也對此高度關(guān)注，亟待通過制定具體辦法回應(yīng)群眾關(guān)切，規(guī)范各方行為，從源頭上減少開發(fā)遺留問題，讓老百姓住的安心舒心。 

三是現(xiàn)實工作需要。《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》（湘潭市人民政府4號令）實施以后，我市物業(yè)管理工作進入到更加注重法制化、規(guī)范化、標準化的新階段，其中對承接查驗工作提出了更明確的要求。鑒于承接查驗工作是一個系統(tǒng)工程，涉及面廣，統(tǒng)籌推進難度大，亟待出臺細化量化、針對性強、落地可行、體現(xiàn)湘潭特色的具體政策，以統(tǒng)一工作思路、明晰查驗條件和程序，明確職責(zé)邊界，指導(dǎo)、督促和規(guī)范縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)承接查驗工作的開展。

（二）目標任務(wù)

深入貫徹落實國省決策部署，規(guī)范新建物業(yè)交接活動，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進物業(yè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）主要內(nèi)容

《辦法》系列文件由一個主辦法和5個附件組成。其中主辦法共4章30條，包括總則、承接查驗的條件和程序、承接查驗的實施、監(jiān)督管理；附件包括1協(xié)議4張表：承接查驗協(xié)議、承接查驗備案表、資料移交清單、查驗記錄表、交接記錄表5個示范文本。

第一是明確管理機構(gòu)及職責(zé)分工。對市、區(qū)物業(yè)管理主管部門在物業(yè)承接查驗活動中的職責(zé)進行了細分。市管宏觀，區(qū)管具體。市級是宏觀層面的指導(dǎo)監(jiān)督，負責(zé)政策制定、檢查督導(dǎo)；各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責(zé)對本區(qū)域內(nèi)具體承接查驗活動實施監(jiān)督，包括參加查驗，開展備案，處理投訴等。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居（村）民委員會配合做好具體物業(yè)承接查驗活動的監(jiān)督工作。

第二是明確物業(yè)承接查驗的條件。一是房屋建筑本體。建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門驗收證明，并報建設(shè)主管部門備案；二是供水、排水、供電、供氣、通信光纖、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，水電氣已安裝獨立計量表具；三是道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；四是電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書文件；五是教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成。

第三是明確承接查驗的程序。在切實維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的前提下，盡量簡化流程。包括組建承接查驗小組；確定物業(yè)承接查驗方案；移交有關(guān)資料；現(xiàn)場查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；整改和復(fù)驗；辦理物業(yè)交接手續(xù)等七個流程。

第四是明確承接查驗具體實施。首先規(guī)定了【前期準備】建設(shè)單位在組織竣工驗收時，需通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，雙方共同開展初步查驗，為物業(yè)承接查驗工作進行前期準備。并對成立查驗小組、制定查驗方案、移交資料、現(xiàn)場查驗、整改和復(fù)查、簽訂查驗協(xié)議、物業(yè)交接每一個流程的時間節(jié)點、參與人員、工作內(nèi)容、工作要求等進行了詳細規(guī)定。并通過一個協(xié)議四張表：承接查驗協(xié)議、承接查驗備案表（后附資料移交表、現(xiàn)場查驗記錄表、物業(yè)交接表），對承接查驗的核心內(nèi)容進行統(tǒng)一和規(guī)范。

第五是明確各方責(zé)任。著重對建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)交接時、交接后的責(zé)任義務(wù)、行政處罰進行了明確規(guī)定。進一步約束物業(yè)交接的兩個主體行為，保障承接查驗工作順利開展。

（四）涉及范圍

各縣市區(qū)人民政府，湘潭高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)管委會，各縣市區(qū)（園區(qū)）物業(yè)管理主管部門（機構(gòu)），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)專營單位。

（五）執(zhí)行標準

按照國省對物業(yè)承接查驗部署及2011年施行的住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及2019年施行的《湖南省物業(yè)管理條例》、2021年4月1日實施的《湘潭市實施<湖南省物業(yè)管理條例>辦法》等相關(guān)政策執(zhí)行。

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