<tr id="uwym4"></tr> <optgroup id="uwym4"></optgroup> 一,、解讀方案
（一）解讀提綱：背景依據(jù)、目標(biāo)任務(wù),、主要內(nèi)容,、適用范圍、法規(guī)條文解釋等,。
（二）解讀形式：文字說明,。
（三）解讀途徑：在市政府門戶網(wǎng)站上與主文件同步公開。
（四）解讀時(shí)間：2021年3月16日
二,、解讀材料
為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,，湘潭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代市人民政府起草了《湘潭市實(shí)施《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，經(jīng)市人民政府常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)同意并以湘潭市人民政府第4號(hào)令頒布實(shí)施,。
（一）背景依據(jù)
一是政策落地有要求。2017年6月12日,，中共中央,、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，明確將物業(yè)服務(wù)管理納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理范疇,，并要求改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理,。2019年1月1日，《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施,，2020年5月28日,，《民法典》正式頒布，這些都迫切需要市級(jí)層面加快物業(yè)管理立法,，以加強(qiáng)與上位法的銜接,。
二是行業(yè)發(fā)展有需要。目前我市物業(yè)管理面積達(dá)6000余萬平方米,，從業(yè)人員約5萬余人,。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在改善群眾生活和工作環(huán)境、解決城鄉(xiāng)就業(yè),、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮了積極的作用,。但現(xiàn)行管理體制、機(jī)制與行業(yè)發(fā)展還不相匹配,，頂層設(shè)計(jì),、制度建設(shè)還存在欠缺,，亟待通過地方立法予以支持解決。
三是基層治理有期待,。物業(yè)管理是加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的重要基礎(chǔ),。我市雖已明確了“市、區(qū),、街道,、社區(qū)”四級(jí)管理職責(zé)，但在實(shí)際執(zhí)行中仍然存在體制機(jī)制尚未理順,、部門職責(zé)未落實(shí)到位,、基層組織的指導(dǎo)和監(jiān)督作用未充分發(fā)揮等問題，亟待加強(qiáng)地方立法,，明確部門職責(zé),，提升城鄉(xiāng)社區(qū)治理能力。
四是人民群眾有呼聲,。物業(yè)管理與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān),。當(dāng)前，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不一,，小區(qū)自治管理能力不強(qiáng),，部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)較難，小區(qū)內(nèi)違章搭建等違法違規(guī)行為屢禁不止,，物業(yè)管理矛盾糾紛頻發(fā),，業(yè)主反映強(qiáng)烈，社會(huì)關(guān)注度高,，亟待通過立法回應(yīng)群眾關(guān)切,，規(guī)范市場(chǎng)各方行為，提高物業(yè)管理水平,，提升人民群眾幸福感,。
（二）目標(biāo)任務(wù)
貫徹落實(shí)中央、部,、省關(guān)于物業(yè)管理的文件精神,，加快推進(jìn)我市物業(yè)管理工作，回應(yīng)人民群眾對(duì)美好生活的向往與追求,，改善城市人居環(huán)境,。
（三）主要內(nèi)容
《辦法》共6章43條，包括總則,、業(yè)主與業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù),、監(jiān)督管理,、附則,。重點(diǎn)就創(chuàng)新性內(nèi)容說明如下：
1.建立共管機(jī)制，破解基層治理難,。為解決小區(qū)比較普遍存在的占用消防通道,、違章搭建、違規(guī)飼養(yǎng)寵物,、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等難題,，《辦法》明確：一是細(xì)化各級(jí)政府、相關(guān)職能部門,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會(huì)的職責(zé),，分級(jí)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，妥善解決矛盾問題；二是各級(jí)政府牽頭組織相關(guān)職能部門開展聯(lián)合執(zhí)法和集中整治行動(dòng),，在接到舉報(bào)投訴后應(yīng)限期調(diào)查處理,；三是業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約可對(duì)業(yè)主違法違約使用物業(yè)、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為予以約束,；四是要求業(yè)主依法維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益,，強(qiáng)調(diào)公職人員應(yīng)帶頭履行義務(wù)。
2.構(gòu)建業(yè)主自治體系,，提高小區(qū)治理能力,。一是將業(yè)主大會(huì)投票表決的范圍擴(kuò)大至業(yè)主的配偶、同住直系親屬和持有相關(guān)委托協(xié)議的物業(yè)使用人,，并鼓勵(lì)通過信息化方式進(jìn)行表決,；二是新增了業(yè)委會(huì)候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書等人員,，保證業(yè)委會(huì)履職的穩(wěn)定性和連續(xù)性,；三是明確了業(yè)委會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和津貼事項(xiàng),，提高業(yè)委會(huì),、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的履職積極性；四是建立公示制度,，提高業(yè)委會(huì)收支的透明度,，防范侵占行為的發(fā)生。
3.規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分,，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘,、解除的公正性。一是要求建設(shè)單位送審的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)附物業(yè)管理區(qū)域劃分內(nèi)容,，明確一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項(xiàng)目,，應(yīng)一次性整體選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),；二是規(guī)定達(dá)到一定規(guī)模的小區(qū)應(yīng)以公開招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是明確前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘程序,，防范建設(shè)單位隨意解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
4.加強(qiáng)承接查驗(yàn)監(jiān)管，破解開發(fā)遺留問題,。明確在竣工驗(yàn)收合格后,，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、街道社區(qū),、業(yè)主代表的監(jiān)督指導(dǎo)下完成物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)工作,，并在竣工驗(yàn)收備案時(shí)需提交物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)相關(guān)資料，同時(shí)對(duì)建設(shè)單位,、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接物業(yè)的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定,，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的閉環(huán)管理。
5.明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，公平維護(hù)各方合法權(quán)益,。對(duì)空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可協(xié)商適當(dāng)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi),，且降低后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取比例,，原則上不低于70%，同時(shí)規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付對(duì)業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限進(jìn)行了明確,，從而盡可能的維護(hù)各方利益。
6.調(diào)整使用管理權(quán)限,，破解維修資金使用難題,。對(duì)雨湖區(qū)、岳塘區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用管理權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整,，將3萬元以內(nèi)的資金使用管理權(quán)限下放到區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門,，提高使用效率。為解決建設(shè)單位不及時(shí)繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的事項(xiàng),，規(guī)定了具體繳存期限,、程序，以強(qiáng)化建設(shè)單位繳存專項(xiàng)維修資金的義務(wù),。
7.有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,，明確責(zé)任主體。結(jié)合本次疫情防控經(jīng)驗(yàn),，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在重大公共突發(fā)事件中應(yīng)積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)采取應(yīng)急措施，落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，履行保護(hù)業(yè)主人身健康安全和小區(qū)安全穩(wěn)定的責(zé)任,，并可對(duì)作出貢獻(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以表彰,。
8.健全考評(píng)和信用信息評(píng)價(jià)機(jī)制，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,。一是健全考評(píng)機(jī)制,，明確物業(yè)管理主管部門會(huì)同屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并引入居（村）民委員會(huì)的意見作為考評(píng)參考,；二是加快行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè),，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)法律規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù)評(píng)級(jí)；三是建立信用信息平臺(tái),，實(shí)行“誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì),、失信懲戒”的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)存在失信或重大違法行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)入企業(yè)誠(chéng)信檔案,，并將其納入政府采購(gòu)或招標(biāo)評(píng)分的扣分事項(xiàng),，嚴(yán)格政府采購(gòu)或招標(biāo)。
（四）適用范圍
本《辦法》適用的行政區(qū)域包括各縣市區(qū),高新區(qū)管委會(huì),、湘潭經(jīng)開區(qū)管委會(huì)兩機(jī)構(gòu)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)管工作負(fù)責(zé)。市直各有關(guān)單位,，市屬和駐市各企事業(yè)單位,，各人民團(tuán)體，市,、縣（市,、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處,、村(居)民委員會(huì)在本《辦法》規(guī)定范圍內(nèi)履行工作職責(zé),。
（五）制定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)
本《辦法》主要是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、行政法規(guī)，同時(shí)參考了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)的若干意見》,、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》,、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》、《住房專項(xiàng)維修基金管理辦法》,、《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金暫行管理辦法》等司法解釋和規(guī)范性法律文件,。
（六）注意事項(xiàng)
本《辦法 》自2021年4月1日起實(shí)施。
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